大型康养项目往往位于郊区，因此项目整体策划中会有许多如农用地流转、农村闲置劳动力培训及吸纳就业、区域传统农特产开发以及村集体建设用地统一利用开发等涉农要素。在当前政策层面大力推动乡村振兴实施战略及美丽乡村建设的大背景下，项目与乡村振兴契合的点较多，在整体策划中如能设计出契合项目整体开发及经营思路的村企合作模式，不但能降低项目前期投资开发成本，还有助于推动美丽乡村建设，发展壮大项目地村集体经济实力，引领项目地乡村振兴战略的实现。今天就结合过往项目实操经验及政策背景，梳理一些涉农康养项目的村企合作模式设计的思路，希望对涉农大型康养项目的前期开发模式及经营思路设计有所启发。

 

01村企合作的政策支撑

 

（一）集体产权制度及经营体制改革

2016年，《中共中央国务院关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》(2016年），政策明确了集体资产所有权行驶主体以及发展集体经济的有效途径。提出在清产核资基础上，把农村集体资产的所有权确权到不同层级的农村集体经济组织成员集体，并依法由农村集体经济组织代表集体行使所有权。

 

所有权分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织代表集体行使所有权，未成立集体经济组织的由村民小组代表集体行使所有权；有集体统一经营资产的村（组），特别是城中村、城郊村、经济发达村等，应建立健全农村集体经济组织，并在村党组织的领导和村民委员会的支持下，按照法律法规行使集体资产所有权。

 

农村集体经济组织可以在符合规划前提下，探索利用闲置的各类房产设施、集体建设用地等，以自主开发、合资合作等方式发展相应产业。

 

农村集体产权确权制度及经营体制改革政策为壮大农村集体经济、助力乡村振兴战略实施提供了支撑。

 

（二）闲置宅基地、闲置住宅和废弃的公益性建设用地放开及盘活

 

1.2019年，农业农村部发布《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》

要求各地积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作。支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅进行统一盘活利用。引导有实力、有意愿、有责任的企业有序参与盘活利用工作。

 

稳妥推进盘活利用示范。各地要结合实际，选择一批地方党委政府重视、农村集体经济组织健全、农村宅基地管理规范、乡村产业发展有基础、农民群众积极性高的地区，有序开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点示范。

突出乡村产业特色，整合资源创建一批民宿（农家乐）集中村、乡村旅游目的地、家庭工场、手工作坊等盘活利用样板。

 

2.2020年4月份，国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》

提出要全面推开农村集体经营性建设用地直接入市。允许农民集体妥善处理产权和补偿关系后，依法收回农民自愿退出的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地使用权，按照国土空间规划确定的经营性用途入市。

 

2020年，我国宅基地确权工作逐渐基本完成了，而大多农民也拿到相应的土地确权证书。未来农村宅基地或将迎来新的机遇。首先宅基地虽然不允许私自买卖交易，但却可以将宅基地的使用权租借给他人。其二宅基地虽然不可以交易，可是却可以以入股的形式或者是自主经营的模式进行盈利了。其三可以进行抵押贷款发展经济。其四就是有偿永久退出宅基地使用权了，一旦全面推行，一些不想继续在农村的农民也可以有偿进行退出土地了，从此和农村没了关系。

 

随着各级具体务实政策的逐步落实，未来农村闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地入市将会逐步放开。

 

（三）集体经营性建设用地入市

 

1.《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（2017年）

提出村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

 

方案自2017年8月国土部、住建部联合印发，经过三年的探索，试点城市从13个扩容到18个，其中，北京、安徽两地已有项目落地，上海、广州、郑州等地的集体用地建设租赁住房试点项目相继开工实施。截至2020年9月底，北京市已有39个集体土地租赁住房项目开工，可提供房源5.3万余间，已有两个项目投入运营，安徽首个集体建设用地租赁住房项目也正式试运营。这些实践从政策层面给予市场一定的信心，也为实操层面提供了宝贵经验。

 

2.新《土地管理法》（2019年）

对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。土地管理法的这一规定是一项重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，农村集体经营性建设用地入市的法律障碍宣告破除，为城乡一体化发展扫除了制度障碍。

 

3.国家发改委《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（2020年）

针对土地市场进一步明确建立健全城乡统一的建设用地市场，提出将出台农村集体经营性建设用地入市指导意见，全面推开农村土地征收制度改革，扩大国有土地有偿使用范围等，同时建立农地入市的增值收益分配制度，未来政策面将从收益分配方面为集体经营性建设用地入市扫清障碍。

 

4.“十四五”规划建议（2020年）

“十四五”规划建议提出要健全城乡统一的建设用地市场，积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。

 

当前，政策层面大力推进集体建设用地入市进程，但实践中土地收入分配机制问题是这一过程中的一大障碍，也是十四五期间着力解决的重要问题。

 

02可纳入项目规划中的资源

结合国家政策导向及许多项目村企合作的实践，村集体或村民的房、地、技能等资源作为项目发展中可整合的关键资源都可纳入村企合作的范畴，应在设计开发模式及各业态经营思路的时候就考虑到这些因素。

 

（一）有房

可作为合作资源的主要是有一定居住价值及改造后可作为特色民宿的存量闲置村民住宅。

 

（二）有地

主要包括农用地及村集体建设用地等两类。农用地指可直接用于农业生产的耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。村集体建设用地指村集体闲置的厂房、校舍以及腾退后纳入村集体建设用地的原村民宅基地等。

 

（三）有技能

除了房、地外，特色技能也是可合作的重要资源。技能主要包括两方面。一是当地拥有特殊技艺的民间艺人（如特产制作、民俗表演等），这些特殊资源可作为项目属地的特色资源需要充分挖掘。二是闲置劳动力经过通过统一技能培训，变为可在项目上就业的具备一定基础技能的员工（如经过培训可在酒店、民宿服务，特色种养殖板块从事基础服务管理及种养殖等工作）。

 

03村企可合作领域的合作模式

项目应在深入研究有关政策的基础上，结合村集体/村民有关资源类型及特点、项目所设业态的性质及经营思路，确定村企合作各合作领域（项目具体某些业态）的经营方式及合作模式。

 

（一）农用地合作

 

1. 合作领域举例

农业研发科技成果的试验推广。

 

2. 合作模式举例

（1）项目方/技术方提供农业科技成果转化推广的授权；

（2）村集体流转合适地块合理规模的农用地作为科技应用试验田；

（3）项目方/技术方和村集体签订科技成果试验合作协议，试验田收益按照约定比例分成，同时承诺村民一定保底收益（可按土地租赁价）；

（4）村集体除了将分得收益的一部分纳入村集体收入外，其余收益根据土地面积同比例分给提供流转用地的村民；

（5）村民经过培训后通过应聘到试验田劳动获得工资性收入。

 

（二）房屋合作

 

1. 合作领域举例

村民闲置住宅由项目方统一规划改造、统一托管经营。

 

2. 合作模式举例

（1）项目统一对闲置民房进行规划改造及纯托管经营或半托管经营；

（2）纯托管经营可采用“保底收益+收益分成”的合作模式，收益分成比例根据总改造金额、房屋估值及经评估的宅基地租金综合确定，村集体代持村民股份，获得一定比例的管理收益；

（3）项目运营前几年给予村集体/村民一定的保底收益；

（4）半托管经营下村民使用项目方APP平台，项目方负责APP运营及营销推广工作，成交额在村民和平台之间按比例分成；

（5）经营期原住宅房主可在项目上就业，获得工资收入。

 

（三）技能合作

 

1. 合作领域举例

商业板块由项目统一规划布局，统一营销，村民租赁商铺自主经营.

 

2. 合作模式举例

（1）商业板块由项目方进行统一规划、布局统一形象包装及统一营销支持；

（2）项目给予具备地方特色小吃、特产制作特长及民俗表演技能的村民一定期限的免租经营期；

（3）免租期过后双方可采用”租金“模式或”分成“模式合作；

（4）租金模式下结合店面大小支付租金，分成模式下双方根据营收额的一定比例进行分成；

（5）项目运营营销人员统一提供项目营销策划、直播带货等营销推广支持。

 

通过合理的村企合作模式设计，实践和推动项目地资源变资产、资产变资本、村民变股民、农舍变民宿、劳力变人才、产品变商品等的“六变”改革。实现村民和项目利益的最大限度绑定，助力项目发展成为三产融合、三生融合、惠及三农的重大民生工程。

 

（如有养老相关问题和合作意向，请联系4008-522-808 ；13811375603（微信同号）