养老项目（如：康养小镇、养老公寓、医养综合体）的开发建设属于重资产投入，没有雄厚的资金背景，很容出现资金链断裂的风险，如何利用外部资金防范风险，是项目顺利建设和运营中的关键。笔者就此介绍与养老产业相关的几大类金融工具：

 

国家专项建设基金

 

专项建设基金以资本金注入和股权投入等方式支持重大项目建设。中央财政对基金募集资金的利息补贴90%，根据《关于做好2016年第三批专项建设基金项目申报工作的通知》要求，国家专项建设基金34个专项贴息类减少至8个，重点关注民间投资积极性不高的公益性项目。

 

专项基金运用于预期收益适中（回报率约为3-5%），回收周期约为10-20年项目，使用期限最长可以达到30年，用于养老服务体系建设专项基金占项目资本金的比例14%-35%，非常适合大型养老项目的建设。

 

养老项目申请国家专项基金的要求：符合基金使用范围。投资回报率适中。提供新开工项目前期工作进展情况，以及可研、核准、备案等文件复印件。依法履行安全评估等咨询论证程序。必须按具体项目申报，申报的每个项目都要明确到开发银行、农业发展银行其中一家。

 

对接部门：发改委（基金发放的牵头部门）。国开行（责任主体）。财政局（决定是否发放）。省发改委社会发展处、固定资产投资处。

 

政策性贷款

 

国家开发银行中长期贷款：对于社会养老服务体系建设提供全面优惠的信贷政策支持和综合金融服务，选择符合监管要求和银行贷款条件的市场化运作主体作为借款人，支持项目实施。近期在国开行召开的开放性金融支持健康养老产业推进会上提出：国开行“十四五”期间实施养老业务“331”工程，开发培育300家养老龙头企业，整体支持300座城市养老服务体系建设，累计投放1000亿元养老服务专项贷款。

 

国家开发银行贷款重点支持的项目包括：

 

（1）社区居家养老服务设施建设项目。主要包括城市社区日间照料中心、老年食堂、老年活动中心和养老服务信息平台、改善老人居住条件和生活环境的便利化社区养老服务设施。

 

（2）居家养老服务网络建设项目。主要包括为老年人上门提供助餐、助浴、助洁、助医等涵盖生活照料、健康服务、文化娱乐、精神慰藉、法律咨询等服务的居家养老服务型小微企业以及各类规模化、连锁化、品牌化的组织发展，对于此类项目通过统贷方式批量化支持。

 

（3）养老机构建设项目。主要包括养老院、社会福利院、老年养护院、敬老院、养老社区等各类为老年人提供集中居住和照料等综合性服务的建筑及设施。

 

（4）养老服务人才培训基地建设项目。主要包括支持高等院校和职业院校增加养老服务相关专业和学科建设。

 

（5）养老产业相关项目。主要包括支持直接为老年人提供生活照料、健康服务、产品用品的企业。

 

借款人资格：依法成立的实施社会养老服务体系建设的企事业法人及其他合格主体，具有清晰的产权关系和健全的治理结构。

 

申请主体的资金要求：资本金占比不低于总投资的20%；项目资本金应与贷款资金同比例到位。

 

担保方式：充分利用借款人、担保人、项目自身、地方政府等相关利益方的有效资源构建信用结构，采用资产抵押、保证担保、股权质押、收费权质押等。

 

还款途径：主要为公司/项目自由现金流，包括但不限于借款人日常经营性收入、借款人自身拥有的资产变现产生的收益等。

 

审批主管部门及流程：国开行对具备评审条件的项目，按照工作流程纳入评审计划、完成审批工作和审批程序，及时将审批结果反馈民政部门，并给于业务指导。民政部门对项目评审提供政策指导，协助国开行判断当地养老市场现状和趋势，必要时同时对部分项目现场调研。

 

养老专项债

 

养老专项债的出台背景是基于2015年发改委印发《养老产业专项债券发放指引》的通知。非财政部下的地方政府专项债，属于企业债权范畴。

 

设计原则：可以根据项目资金回流的具体情况设计，支持灵活设置债券期限、选择权及还本付息方式。支持发债企业利用债券资金优化债券结构，允许企业使用不超过50%的募集资金用于偿还银行贷款额补充运营资金。积极探索知识产权质押担保方式。允许发债募集资金用于战略性新兴产业领域兼并重组、购买知识产权等。

 

养老专项债券优势：

 

（1）发行养老产业专项债的城投类企业不受发债指标限制。

（2）发债募集的资金可用于房地产开发项目中配套建设的养老服务设施项目。

（3）募集资金占养老产业项目总投资比例不超过70%。

（4）将城投类企业和一般生产经营性企业需提供担保措施的资产负债率要求分别放宽至70%和75%；主体评级AAA的资产负债率放宽至75%和80%。

（5）不受“地方政府所属城投企业已发行未偿付的企业债券、中期票据余额与地方政府当年GDP的比例超过8%的，其所属城投企业发债应严格控制”的限制。

（6）城投类企业不受“单次发债规模，原则上不超过所属地方政府上年本级公共财政预算收入”的限制。

 

发债期限：支持发行10年期及以上的长期企业债券或可续期债券。

 

PPP模式

 

发起主体：

 

1. 政府发起，主要是指财政部门应负责向交通、住建、环保、民政等行业主管部门征集潜在政府和社会资本合作项目；

2.行业主管部门可从国民经济和社会发展规划及行业专项规划中的新建、改建项目或存量公共资产中遴选潜在项目；

3.社会资本发起，主要指由社会资本以项目建议书的方式向财政部门推荐潜在政府和社会资本合作项目。

 

PPP模式优势：

 

（1）政府付费。对于公益性项目政府购买作为唯一的收入来源用以弥补投资成本。

（2）VGF（可行性缺口补助），对于可经营性系数低、财务效益欠佳、直接向最终用户提供服务但收费无法覆盖投资和运营回报的基础设施项目。

（3）可在PPP项目合同中增加唯一性条款，即要求政府承诺在一定期限内不再项目附近批准新建有竞争力的项目。

（4）鼓励地方政府在承担有限损失的前提下，与具有投资管理经验的金融机构共同发起设立基金，并通过引入结构化设计，吸引更多社会资本参与。

 

与养老产业相关的PPP的运作模式包括：

 

BOT（建造--运营--移交）、PFI（民间主动融资）、BOOT（建造、拥有、运营、移交）、BTO（建设、移交、运营）、ROT（重构、运营、移交）、DB（设计建造）、DB-FO（设计、建造、融资及经营）、BOO（建造、拥有、运营）、BBO（购买、建造、运营）。

 

发展现状：截止2020年11月26日养老ppp项目总计107个，总投资689亿元，其中示范项目33个，示范项目金额306亿。

 

PPP模式的限制及风险：PPP项目投资额度不能超过每年政府一般公众预算的10%，因此地方政府对PPP项目的立项领域进行严格把控。因养老项目本身前几年很难盈利，政府在政府付费或可行性缺口补贴上落实不到位。很多PPP养老项目案例中，很多医养型项目都是当地卫生部门或公立医院希望扩大原院区规模而发起，当地政府出地，与社会方组建SPV（特殊目的机构）。

 

社会方利用PPP项目融资，将建好的医院交由院方经营，养老项目由社会方运营，但是话语权还是当地卫生部门或公立医院，很容易出现院方将医院这个功能模块拿去，留下养老模块给社会方，养老的运营将受到医院方的制约。

 

房地产投资信托基金

 

房地产信托投资基金（REITS）是一种以发行收益凭证的方式惠及特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

 

操作流程：

 

（1）信托公司向主管籍贯申请募集房地产信托基金。

（2）主管机关经审核，核准募集的申请；

（3）信托公司向社会公众募集资金，投资者交付价款。

（4）信托公司向投资者发行信托受益权凭证。

（5）信托公司将房地产投资信托基金运用于房地产及房地产相关权利。

（6）信托公司委托房地产管理机构对房地产进行经营管理

（7）信托公司聘请中介机构估价师、会计师、律师提供咨询服务。

（8）受益人会议直接或者通过信托监察人对信托公司运作房地产投资基金进行监督，信托监察人由信托契约约定或者受益人会议选人。

 

养老地产项目与REITS结合的可能性：

 

稳定收益下的低成本长期资金是REITS存在的基础与条件。养老地产开发经营应该利用信托融资方式灵活、形式多样的特点进行间接融资，并积极探索进行结构性融资。结构性融资的本质是一种以特定的基础资产信用为基础的资产信用融资，只要某项资产能够产生现金流，该资产产生的现金流就可以与REITS进行嫁接。

 

将养老项目打包进入REITS可以顺利实现从重资产向轻资产的转化，同时在银根紧缩、借贷无门的情况下，这也是活化资产的重要手段。未来的养老收入一定是REITS的核心产品之一，但关键是如何处理资产权属问题、健全相关法律法规，才能最终实现REITS金融创新对中国养老地产的推动作用。

 

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