进入21世纪，老龄化已经成为一个不容忽视的社会问题，并在未来十年愈发严重。2019年末，60岁以上老人2.54亿，经过测算2050年将有5亿老人。多地区已将解决养老问题列为未来一项重要工作，从金融、人才、土地政策、产业组织等多方面进行规划，助力养老产业的发展........

 

受传统的故土观念影响，我国老人多数不愿接受养老服务机构。产业内经过多年实践总结，存在一种理论共识：“9073养老模式”，即90%居家养老，7%社区养老，3%养老机构养老。因此居家养老在目前乃至未来几十年后，仍将是一种主流的养老模式。具有生活居住属性，兼有完善的医疗健康体系、养老护理体系的资产，将在今后很长一段时间承接巨大的社会需求。

 

尽管市场前景广阔，社会需求量大，但想要进入这个产业收获财富，前期仍需要大量的市场调研，然后根据调研收集的数据进行可行性分析、投入产出分析、商业模式运营模式的分析，才能达到降低投资风险，保证后期收益的目标。很多投资者仅凭借着对市场的向往和热情而盲目进入，最终的结果往往失败。

 

接下来将对康养地产的投资思路做一个简单的总结归纳，希望能对想进入和正在准备进入的投资者提供一个可供参考的基本逻辑。

 

康养地产的投资主要集中在整合了公寓、住宅、医院、养护院、休闲会所等资源后形成的综合服务体，高质量的服务是形成竞争优势、获得市场认可度、引领市场的关键。针对前期的资金预算和项目愿景，对产品、服务、客群形成一个大概的定位后，就可以展开第一步的工作——市场调研。

 

市场调研的工作为保证项目具有可行性，从开发企业内部到关联行业外部，从刚性需求到潜在需求，从宏观到微观的经济分析等全方位，立体化的对项目相关因素进行信息的收集。在确保收集信息全面、准确的前提下，使用专业的知识和技术进行分析，最终得出准确的项目可行性诊断并提供最优的运营方案。

 

市场调研整体思路

 

·一、政策研究

首先展开政策收集研究的工作是为了从政策方面充分挖掘出与项目相关的各种政策和条例。政策的收集需要从两个维度展开：国家层面和地方层面。收集相关产业政策纲领、指导意见和建议、行业标准及规范。

 

·二、深度访谈

1、与相关部门（发改委、经外局、大数据局、民政局、医保局、人社局、老干局、卫健委等）进行沟通，了解当地政治、经济、文化现状，相关部门对项目的意见和建议，从政府层面了解政府的期望。

2、与专业人士沟通，收集专业人士对市场现状和项目前景的看法，并收集相关建议。

 

·三、商业调查

1、对竞争对手的调查。了解区域内与自身产品、服务、客群定位有同质化的相关企业情况，分别从优势和劣势进行相关信息的收集。

2、标杆企业。根据项目的实际情况可在指定范围内对标杆企业或成熟项目分别从产品、环境导视系统、适老化设备、服务标准、周边市场信息等进行收集，便于后期分析、借鉴和改进。

 

·四、问卷调查

1、调查要素的选择：根据项目设想，选择相关要素：如年龄、身体状况、财务状况、家庭状况、个人意愿、刚性需求等。

2、选择调查区位：根据选择的要素，在要素全面、客观、准确的前提下选择不同的区位以及不同的调查对象。

3、组织调研团队：对前期调研可能出现的情况进行预判，并对团队进行专项培训；对调研过程中的问题及时准确的总结和完善。

 

·五、资料分析

1、分别从宏观、中观、微观对项目所在区域进行分析。对项目有利政策要利益最大化，对不利因素要尽量规避；分析市场的潜在需求量，测算现有市场存量客户；分析目标客户群体，了解刚性需求、把握潜在需求、了解潜在支付能力、个人意愿度......

 

2、从项目的优势、劣势、机会和威胁等方面对项目的可能性和可行性进行全面分析。

 

有了一份全面、准确的市场调研报告，才有了对市场基本情况一个整体的把握，才让后期的商业模式设计和运营模式设计有了可能。

 

以上仅对康养产业市场调研部分进行简单概述，如果您也在研究或是想了解康养地产项目的投资，那么请您持续关注，接下来我会为您分享康养地产投资过程中一系列问题。

 

欧英明德经过十余年市场沉淀，300多个项目实战，形成对市场的全面总结，得到“四多四少，四重四轻，四个决定，3链4定5化”的理论成果。

 

欧英明德独创5端模型：G端（政策、政府、政治）、S端（社会）、M端（市场）、B端（竞聘 标杆 项目自身）、C端（客户）。

 

G端，对政策研究与应用落地，政策产业导向研判，研究区域和城市发展规划，并沟通民政、卫健、发改、商务、旅游、教育相关部门；

S端，将社会文化、观念、习惯、生活方式融入项目硬件建设和软件服务每一个细节；

M端，对市场供需的准确分析，指导功能建设的最优比例；

B端，对竞争对手和标杆企业的研究，取长补短，成为区域示范性项目、产业引领型企业；

C端，通过16D客群定位模型，对客群进行进准定位。通过PEST、波特五力模型分析内部优势和劣势，外部机会和威胁。

 

最终得出项目总体定位、客群定位、功能定位、品牌定位、产品定位、服务定位、价格定位结论。

 

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