2020年9月10日，浔海实业、天佑安康与道克洛艺术在九江市浔海实业会议中心召开浔海天佑安康颐养中心项目设计报规前空间设计沟通会。与会代表有浔海实业董事长周艳生、副总经理王建平、副总经理劳丹丹，天佑安康董事长陈琳翰、院长张慧、副总经理吕倩，道克洛设计院院长罗理等。

 

01 项目背景介绍

 

九江又称浔阳，意为长江之北，地理位置非常优越，襟江傍湖，水运发达，是长江流域重要的港口城市。中国第一大淡水湖鄱阳湖，有70%在九江境内，九江可谓风景秀丽，人杰地灵。

 

九江市浔海实业创建于1994年5月，其创始人周艳生出生于湖口县流芳市，这座小镇之所以称之为市，因自古以来就是重要的商品集散地。正是在这种营商文化的影响下，周总对经商与冒险，有着与生俱来的兴趣与禀赋。

 

1977年，在恢复高考后，周总以流芳市第一名的成绩被九江师范录取，2年学业毕业后，又以优异的成绩被湖口县中学聘用，早年教育工作的经历，一直让周总有着家国、济世的情怀。

 

02 九江养老行业的困局

 

在开创九江市浔海实业26年，不断发展壮大之后，周总还想着为九江市的老人们贡献一份自己的力量。老龄化不仅仅是上海等一线城市所遇到的难题，也是九江市不可回避的“灰犀牛”（奔向你，却毫无办法）。周总走遍整个九江市，却发现没有一家让他满意的养老院，基础条件差、服务不到位，这是养老院给九江市民的普遍印象。

 

在地产行业摸爬滚打多年的周总深知，地产企业进入养老，已经倒下了无数的“先烈”。地产企业由于对固有路径的依赖，习惯以“拿地-销售”的思维模式来做养老地产，所运营的养老项目往往“虎头蛇尾”，养老公寓在售出之后，后期服务却跟不上，导致出现一系列问题。

 

这类问题对地产企业的影响不仅是滞销问题，还有对整个企业声誉的影响。同时后期服务无法兑现所带来的民生问题，也让政府部门对于地产企业进入养老非常谨慎，没有合适的养老运营服务商，养老地块是无法获得的。

 

03 养老地产的行业陷阱

 

养老是典型的重服务行业，所服务的长者看重的不是富丽堂皇的装饰，也不是所购买公寓的升值空间，而是养老服务的内容，饭菜是否合口、服务是否及时，以及医疗服务是否跟得上等，都会影响长者的决策。

 

如果项目运营过程中，没有形成好的口碑，会形成一连串连锁反应，直至把企业拖入黑暗的深渊。例如前期投资的养老设施成本过高，医院、食堂等高昂的成本如果没有足够的客户进行摊销，进而会抬升后期的客单价，客单价的抬升又会导致市场竞争力下降，进而影响整个项目的销售工作，所以形成了一个恶性的死亡循环。

 

这也是地产公司的死穴，地产公司的传统做法都是，在拿地之后，要尽快销售出去，让资金快速回笼。而养老行业是一个投资规模大、周期长、风险高的行业，看似项目盈利空间非常大，如果没有审慎对待，极有可能会陷入巨额亏损的陷阱。

 

04 与天佑安康的合作

 

周总远赴国外，北上北京，南下上海等，在国内外考察多个养老项目之后，总结出一个铁律，必须找一个懂行的、可靠的养老运营公司来保驾护航，否则像国内很多地产企业一样，会成为“先烈”。

 

养老与地产，看似两个相近的行业，无论是前期的拿地，还是中期的筹备，以及后期的运营等，都有巨大的差别，如果不怀着敬畏的心理进入这个行业，注定会缴纳巨额“学费”。

 

万科公司董事会主席郁亮，在2017年的股东大会上表示：“现在老百姓需要的是养老服务，而不是养老地产，换个方式卖房子，这是不合适的，很多人邀请我们去做‘养老地产’我们都拒绝了，因为我们觉得首先是养老服务”，郁亮认为，万科在养老行业，还需要探索很多年。

 

这不是万科所遇到的窘境，而是整个地产行业的境遇，要想在养老行业少走弯路，节省时间，强强联合是目前最好的方式。像浔海实业与天佑安康这样，发挥各自的优势，最后形成1+1＞2的效应，才能把养老地产做好、做实。

 

05 合作历程

 

2020年6月8日，浔海实业与天佑安康签订了合作协议，双方在前期项目的调研与策划，中期的筹备，以及后期的运营等方面展开密切合作。截止到2020年8月份，项目已进入实体筹备阶段，浔海实业与天佑安康在一起，不仅要解决长者养老基本需求，同时还要实现社会效益、经济效益最大化，让浔海实业与天佑安康的养老事业能够可持续发展下去。

 

 

2020年9月10日，在疫情期间的教师节，天佑安康、道克洛设计与浔海实业在项目报规前，展开项目进一步讨论论证工作。三方就浔海天佑安康颐养中心项目空间布局、动线设计、装修风格等展开讨论，该项目为九江市第一家高端颐养中心，市场没有可参考的先例，因此如何兼顾社会效益与经济效益，是摆在项目组人员面前的难题。

 

在考察九江养老市场有效需求前提下，要求室内空间能实现护理院与养护院的空间互换，同时又要求各空间实现物理隔离，因此无论是空间布局，还是动线设计上，都遇到了前所未有的挑战。

 

有多年养老院运营经验的张慧院长，要求颐养中心必须兼顾好护理人员的吃、穿、住、行，比如员工就餐空间环境设计、上下班换洗空间、上下班电动车存放位置以及是否足够的休息空间等，都需要在前期思考清楚。只有将护理人员服务好，他们才能服务好长者。

 

在10月份报规之前，天佑安康与道克洛设计中心还将就运营过程中的细节问题，展开详细的讨论与论证，在总结多年运营经验的基础上，做到项目不同阶段，实现经济效益最大化。

 

陈琳翰先生认为浔海天佑安康颐养中心不仅仅是一个养老中心，同时还是一个体验中心，是未来高端养老服务场景体验中心。未来以颐养中心为基点，以社区养老为支点，居家养老为网点，把这个项目打造成为一个医、养、康、护、旅综合服务体。

 

未来天佑安康与浔海实业，以浔海天佑安康颐养中心为支点，将成功的经验复制到全国，为国内颐养中心综合体项目，社会化养老项目起到示范带动效应。

 

如有养老相关问题和合作意向，请联系4008-522-808 ；13811375603（微信同号）

 

来源：中国养老人才联盟 作者：高广银