目前，房地产企业拿地的主要方式有3种：招拍挂、收并购、勾地。招拍挂和收并购两种方式比较容易理解，也是行业早期拿地的首选方式。随着行业和市场的发展，由于土地资源的稀缺性，政府倡导充分利用现有资源满足人们日益增长的生产生活需求，鼓励发展产业地产，即“产业+”的商业运营模式。该模式能创造较好的产值，增加财政税收，增加就业，但产业性质决定了地价不能过高，于是开发商和政府找到了平衡的办法——勾地，也就是说在过去十几年及未来较长时间内，勾地都将是产业地产获取项目的主流方式之一。

 

什么是“勾地”？

 

“勾地”源于香港，是为应对金融危机，稳定土地市场，不得已出台的一项带有浓厚政治色彩的土地出让制度，土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。其本质是一种询价制度，政府按照需求方的规划指标诉求和双方约定的地价，将项目挂牌，如果没有其他人愿意竞争，那么需求方就拿走了，如果有竞争，那就由市场来决定价格。

 

有人会问：即便意向方提前与政府表态，但也扛不住市场出的高价，如此以来之前的功夫不就白费了？别急，接下来咱就介绍。

 

2006年，国土资源部正式将“勾地”制度引入大陆，并且明确规定：提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格。在较长的发展期内，大陆的勾地方式发生了一些演变，由于各方因素限制，地方政府会借助开发商的力量推进征拆、策划、开发及运营等进程，同时开发商可获得土地合理地价定向出让的机会。这也就避免了“螳螂捕蝉黄雀在后”的局面出现，解除了开发商为勾地而贡献力量的后顾之忧。

 

勾地的意义

 

说到这里，勾地的意义可见一斑，主要体现在勾地两个主体方：

 

一是对政府而言，强化了地方政府在土地出让市场上的绝对主导优势，优选开发商，综合引进当地需要发展的产业和民生工程，为当地经济民生发展做出更大贡献；同时设定地价底线，防止土地被“贱拍”、流拍或抢拍出地王高价。

 

二是对开发商而言，随着二级市场并购项目逐年减少，土地招拍挂激烈的竞争和不可控的土地成本，勾地是开发商低于市场价格锁定并获取土地的绝佳方案。

 

△勾地的起源与发展、本质与意义理解了，不难看出，勾地是当下地产企业颇为青睐的拿地方式，那么如何快速高效地实现勾地？我们就康养产业来实现勾地的目标进行详细分析。除了要明白勾地，还需要对康养产业有深刻的认知，才能真正厘清如何利用康养产业实现勾地的目标。

 

康养产业发展现状

 

1

 

供需不平衡

 

康养产业的市场需求庞大，发展前景广阔，但有效供给不足。据全国老龄委测算，到2050年左右，中国老年人的消费需求将达5万亿元，但目前，我国每年为老年人提供的产品不足1000亿元。

 

2

 

政策支持

 

21部门联合印发了《促进健康产业高质量发展行动纲要(2019—2022年)》，指出到2022年，我国将基本形成内涵丰富、结构合理的健康产业体系，优质医疗健康资源覆盖范围进一步扩大，健康产业的融合度和协同性进一步增强，健康产业的科技竞争力进一步提升，人才数量和质量达到更高水平，形成若干有较强影响力的健康产业集群，为健康产业成为重要的国民经济支柱性产业奠定坚实基础。

 

同时，《纲要》在推进健康产业营商环境优化工程中明确指出，要“增加土地用房供给”。具体内容包括：规范协议出让供应健康产业发展用地，推动采用长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让等方式，增加医疗卫生用地供给；以出让方式供地的，土地价款可以按照合同约定分期缴纳。

 

显然，我国康养产业的发展供需严重不平衡，无论是在战略规划方面，还是在康养产业发展的每个关键环节上，国家都在努力布局，从供给端发力推动康养产业发展。这就为热爱康养产业的有志之士和拥有开发运营实力的资本方提供了广阔的发展空间。

 

康养产业实勾地路径与案例

 

1

 

医疗养老+地产

 

开发商与国内外著名医疗机构以及地方政府合作，开发运营医疗养老项目。

 

如备受瞩目的绿城乌镇雅园。该项目包含养生居住区(70年产权住宅用地)、老年大学(科教文卫用地)、五星级酒店会议中心及特色商业中心(商业用地)，以及雅达国际康复医院(医疗卫生用地)。实践中医医疗养老产业+地产项目的盈利模式多为“产权出售+服务提供”的模式。

 

2

 

康疗型养生养老项目

 

开发企业与地方政府以及专业的医疗机构、康复疗养机构合作，充分利用良好的区位环境优势，建设非居住用地，为消费者提供全方位的健康体检服务、老年人常见病预防及看护服务、病后疗养服务等。

 

目前市场上存在的典型案例包括北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城等。

 

3

 

家居型养生养老项目

 

该类型项目一般是在郊区大盘中配建养老主题的生活设施，如养老中心、养老别墅或者养老度假山庄等。

 

目前市场上存在的典型案例包括绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓。

 

康养产业勾地关键点

 

1

 

效益目标定位

 

能不能勾地成功，首先要确定好项目本身的效益目标定位，是否能够实现解决当地健康、养老、社会发展等问题的社会效益和能够增加税、解决就业问题的经济效益。

 

2

 

洽谈核心点确立

 

首先，尽可能多地掌握地方政府需求、规划和土地的相关情报，其次，要清楚自身手中可以整合的资源，最后要落实引荐或能拍板的核心关键人物。

 

3

 

商务谈判

 

开始商务谈判前一定准备好勾地需要的一系列材料，包括开发商、项目规划、申请书等。明确当地政府对项目的核心诉求，围绕该诉求对项目的经济、社会等价值进行阐述。

 

如有相关养老问题，请联系电话4008-522-808，或咨询陈老师13811375603（微信同号）。

 

来源：陈琳翰养老频道