盈利是企业运作的根本目标和发展动力，盈利模式对企业能否盈利及盈利多少影响甚大。

 

按照盈利模式划分，我国养老地产的盈利模式模式可根据项目是否含住宅分为两类：新建综合住宅小区等一般采用“销售 + 出租”模式，销售住宅回收现金，自持的养老设施出租；若项目为持续照顾型退休社区等不含住宅的项目，一般为“出租”或“会员费 + 出租”模式。“出租”模式客群广泛，但现金回收缓慢。“会员费 + 出租”模式则正相反，客群仅限高端，但现金回收迅速。除上述模式外，保险公司还可采用“保费”模式。

 

四种盈利模式对资金及运营能力要求的对比

 

 

结合目前养老地产开发的现状，常见的养老社区类型包括:综合型养老社区、度假型养老社区、医养结合型社区、全龄化社区四种。这四种社区类型适用的盈利模式如下表：

 

 

通过对四种盈利模式的适用性分析，在目前的养老产业发展阶段，可采用销售 + 租赁或会员制模式化解资金风险，并逐渐以持有物业提供养老服务为核心的盈利点;养老地产企业应提高自身的运营管理能力及资金风险管控能力，采取相应的养老社区开发模式。

 

养老地产亏损的原因

 

目前，我国养老地产项目目前处于普遍亏损状态。从养老机构的自身盈利状况看，受人工成本及其他成本较高影响，我国仅有 9%的养老机构盈利，且盈利的养老机构中有 78%利润率低于 5%，养老业务自身难以支撑养老地产项目盈利；

 

从养老项目的总体来看，以养老地产的先驱企业万科为例，其进入养老领域 6 年建设了 101 个养老项目，仅有 2 个未计入折旧的项目现金流为正。若计入折旧，绝大部分养老地产项目，均需至少 10 年才有可能盈利。

 

养老地产盈利困难的直接原因是：在收入端，我国老龄人口大部分处于未富先老状态，加之老人的财富传承等传统观念限制，老人养老支出能力、支出意愿均有限；

 

在成本端，土地成本方面，受限于以招拍挂为主的土地供应方式，成本较高。资金成本方面，国家鼓励的政策性贷款、专项债券、保险资金及现有金融工具均不能成为主流的资金供应渠道。

 

建设成本方面，因养老设施具备一定的技术含量及特殊考量，成本比一般住宅高 2, 000- 3, 000 元 / 平方米。其他成本方面，养老行业为人力密集型行业，行业人才稀缺且流动性大，人力成本呈不断上升趋势。上述原因中，土地成本、资金成本较高是主要原因。

 

养老地产盈利困难的深层次原因

 

1、养老产业政策支持不到位

 

个税递延型商业养老保险政策仍处试点阶段、企业办养老土地政策未放开、养老产业设备设施标准与服务标准未出台等等，总体政策环境不利于行业快速发展。

 

2、我国金融市场不发达

 

对比美国发达的金融市场，ReitS、ABS 等是其重要的融资手段，尤其是ReitS 聚集了大量的低成本资金，相比而言我国企业则难以获得大额、低廉的养老资金支持。

 

3、我国养老产业自身发展不成熟

 

目前我国养老产业仍基本局限于满足老人基本的居住、护理等需求，养老产业与医疗产业等的结合还处在初级阶段，不能很好满足老人不断增长的医疗医护需求。

 

养老地产盈利的对策措施

 

1、政府加大对土地与税收等政策支持力度

 

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》提出了政府对养老产业的一系列支持政策，其中大多是针对非营利性养老地产的。盈利型养老地产属半公益性的民生工程，各级政府应在土地出让及税收优惠方面对其支持。

 

在土地供应方面，“招拍挂”方式易形成过高地价，划拨方式则属无偿公益性，显然都不适用盈利型养老地产的拿地方式，建议创新养老用地出让方式，如:定配套建设标准、合理低价协议出让土地;分长期支付土地出让金等;在税收环节，给予养老开发企业契税、增值税、所得税等方面减免，可在成本端减少各项开发费用。

 

对老人购买养老住宅或服务等消费环节给予税费减免或补贴，可增强老人的可支付能力，提高养老地产的去化率、入住率等指标;在养老设施运营阶段，部分费用如能源(水、电、气)、行政事业收费等方面，建议享受非营利性养老机构同等的优惠。

 

2、多元化渠道融资

 

传统地产商资金来源为“自有资金 + 银行贷款 + 预售资金”，较难满足回收期较长的持有型地产的开发要求，因此，养老地产开发商应探索多元化渠道融资，寻求到匹配的长期资本投入。

 

一是养老地产项目与保险资金联系密切，可以吸收保险资金投入开发，政府要完善保险业的金融体系与信用制度，促进保险资金向养老地产的优化配置;

 

二是通过政策引导，鼓励民间资本进入养老项目，探索诸如房地产信托资金、资产证券化等新型融资模式;

 

三是可以打开国际融资渠道，借助国际债券融资、国际金融组织贷款投入养老地产开发。

 

3、构建多层次的客户体系

 

我国养老地产应实现“低端有保障，中端有供给，高端有市场”的供应体系，因此，建议低收入老人实现保障化的居家养老或政府补助的机构养老，中等收入及高等收入老人是消费养老地产及服务的主体，而中等收入的老人占很大部分比例，应是目前养老地产挖掘的主要盈利对象。

 

养老地产开发商应构建多层次消费水平的客户体系，充分调研当地老年群体的消费能力，完善租赁收费及服务收费标准，在去化率、入住率及价格之间达到优化平衡。

 

受家庭结构及养老观念的影响，欲接受服务的介助型、介护型老人规模将逐渐扩大，而这两类人群需供给的服务利润率较大。

 

因此，开发商应在自理、介助、介护型养老服务设施投入开发中设定合理的配比(这三者一般配比为 12:2:1，后两者还有不断扩大的趋势，服务内容方面更多的异质化，做好养老市场细分和客户定位。

 

4、形成经营的规模效应及品牌效应

 

国外有很多连锁经营的养老服务机构，这样能有效降低运营成本，同时还能对周围有需求的群体提供日托或短期入住服务，产生规模效应;养老地产品牌能树立企业形象，增强老年群体的选择倾向，还可以形成品牌溢价。

 

我国养老地产处于发展的起步阶段，应逐步形成连锁经营的规模效应及品牌效应，在市场中构建强有力的盈利屏障。

 

如有相关养老问题，请咨询陈老师：13811375603。

 

文章来源：刘超，我国养老地产盈利模式的理论研究；蔡磊，我国养老地产盈利模式研究

 

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