伴随"养老热"，养老（地产）项目的户型规划成为业内一个全新的命题，项目开工建设前需要业主单位提供规划设计任务书，包括较为准确的建筑规划信息和户型规划数据，即项目地块的建设规模与建设类型、户型及户型面积区间、户型比例分布、户型结构等相对确切的数据信息，这样设计单位才可进行建设规划以及施工图设计。

    然而
    这些数据从哪里来？
    数据之间有何逻辑关系？
    如何推理测算？
    于是，没有养老项目投资开发和运营管理经验的项目业主为难了，感觉吃不准，无法回答建筑设计单位要求的这些专业数据。

    如何确保投资开发的养老项目建设规模适中、户型不愁销路、入住长者及家属认可？不仅为其提供性价比最好的居住空间，更能在相当长时间内保持项目户型产品的特色、品质和档次，不至于被后进入者短时间所超越。因为养老项目不同于十多年前的住宅市场开发项目（卖方市场），只要房子建成，无论何种户型规划，只要地段不错都能卖出去。所以，笔者结合近几年从事养老项目前期策划的案例经验，谈谈对养老地产项目户型规划设计的一些认识和思考。

    一、户型规划的基本逻辑

    户型规划确定户型配比需要解决的核心问题，用一句话来概括就是，在什么样的市场、什么样的地块为什么样的客户提供什么样的（户型）产品，关键的关键是客户和客户需求，要找到客户是谁？有什么样的需求？即在重点研究市场、客户、地块三个关键问题的框架下，从市场表现、客户需求、地块自身资源属性三个维度深入调查研究下探究具体户型配比，做经济效益最大化、市场风险最小化、地块价值效益最大化的户型规划。

    二、户型规划5个关键依据

    1.依据老年建筑标准规范
    养老项目顾名思义就是面向老年群体或以老年群体为主为其提供集中居住、符合老年人体能心态特征的住宅形式，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健、康复护理等综合服务与一体的综合性老年建筑类型。既然是老年建筑，养老项目的开建设就必须依据现有国家相关部门出台的有关老年住宅的相关宜老、适老以及无障碍设计要求标准和技术规范。

    2.依据项目地块（物业）区位及属性
    项目本身的资源禀赋，诸如项目地块区位，处于所在区域城市的位置如何，该区域如何规划，项目地块自身属性分析怎样，土地性质属于何种类型，地块自身是否具有天然无污染河流、温泉、植被等资源条件，周边环境配套资源状况分布如何等等 ，界定项目的初步定位和可发展方向，进一步细化养老项目的建设类型，决定项目地块适合做什么，不适合做什么。

    3.依据同类项目的户型借鉴
    目前，养老（地产）项目整体上还处于起步阶段，不同于成熟的传统意义上的住宅开发项目，哪些属于主力畅销户型，哪些属于次主力户型，哪些属于提升产品品质以及项目档次的户型，市场上可以借鉴的代表性项目非常多，但是对单一某个区域的养老项目而言，相对都是分散的，同区位可以借鉴的案例非常少，加之养老项目本身的服务属性远远超出了单纯住所的功能，以及项目所处不同的位置、不同的项目体量、不同的服务对象等等差异性，决定了可选择的参照系以及同类竞品目前都非常少，所以尽可能的选择那些体量接近、定位相似的国内同类养老项目户型加以借鉴。

    4.依据同区域现有养老项目户型市场表现
    除了借鉴国内同类项目的户型规划长处，还要考虑同区域市场的户型表现，即需要了解现有区域市场上有什么竞品养老项目、什么户型、面积区间？目前市场上 市场认可度高的养老项目户型及配比 是哪些？认可度较高的户型是否完全满足客户需求，有无填补市场空白点的机会和可能性。通过对区域市场养老项目的市场调查着手，清晰现有项目户型竞争状态，主要特征及趋势，从而确定市场竞争范围、标准、差异化和特色户型。

    5.依据潜在目标客户的需求
    养老项目的目标对象时服务于不同年龄阶段的老年人，不同年龄阶段的老年人有不同的生理特征、生活习惯、户型需求偏好，因此养老项目户型规划最为核心的依据就是要立足于长者的需求，通过客群需求调研，了解潜在目标客群的基本情况、养老观念，梳理目标客群的生活习惯、现有居住环境以及居住习惯，确定其养老户型偏好和价格承受能力，从而进一步明确项目的客群定位，哪些老人会到这个地方，哪些老人不会来这个地方，从而锁定目标客群，并绘制潜在目标客群户型需求画像。

    三、养老项目户型规划

    确定了上述5个方面的依据之后，那么，项目户型规划该如何定位，户型如何规划才是合理的呢？

    1.要符合老年人的生活习惯
    根据我们多年养老院运营管理对入住长者的观察体会，许多老人因多年的生活习惯问题，并不喜欢与其他人拼住一个套间，除非是老俩口，还要考虑分床睡或分房睡，如果是中高端人群，一定是单床房占大多数，户型的大小要对老年人进行分类，依据所分类老年人的生活习惯。

    2.结合不同护理级别需求
    以老人为本，让老人老有所居，应针对不同老人的需求特征设置户型。如特护型老人，房间需要放置一些医疗仪器，故要大一些；护理型老人，自己可能无法洗澡、不想也不能做饭，厨房的功能就要简化，有个微波炉热一下即可；自理型老人，老俩口都在的，有时会自己动手烧饭，享受家的温馨；高龄空巢/高龄独居能自理的，可能会嫌烧饭太麻烦，标准间就足够了。

    3.遵循市场运作的基本规律
    老年人在生活中，虽然衣食无忧，但在心理上容易产生孤独感，过大的空间容易使老年人产生空荡荡的孤独感；同时使用空间也不能过小，否则会增加老人的局促感，会使老年人觉得很压抑。因此既要考虑老人经济承受能力，又要考虑项目地块自身的属性和开发运营商的经营目标，既要保证老人的安全、舒适和方便性，又要考虑项目的持续运营和收入保障，设施实用、经济、有效，虽然不强调多赚钱，但也不能净亏本。

    综上，养老项目的户型规划，不仅需要通过市场调查了解当地养老市场现状及趋势，而且需要通过项目地块调查了解地块区位及资源属性，不仅需要通过潜在客户调查研究明确客群定位及需求，更需要结合项目定位及综合效益分析确定户型规划，综合考量项目甲方的建设运营目标等各方面因素，全面梳理竞争关系及潜在客户户型需求偏好，最终确定项目户型规划以及户型配比方案。