任何产业的发展都需要一个历史过程。尚处于起步阶段的我国老龄产业如何成长，其具体路径如何，市场风云变幻如何应对，这是老龄产业人士关注的重要问题。

 

目前的现实是，老龄产业尚处于需方经济阶段，整个产业离供方经济虽然时间可能不会太长，但还面临许多艰巨任务。诸如市场教育、产业政策到位、企业公司化治理、品牌构建、团队建设等这些问题的解决，既需要时间更需要花费较大力气。

 

通过对政策脉络的梳理、养老市场发展的分析，我们提出未来几年养老项目的投资建议。

 

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投身养老产业请牢记这5句话

 

今后的路径是，老龄产业各板块各行业普遍拥有一大批这样的企业及其在此基础上的集团企业。如此一来，距离老龄产业供给经济的历史性拐点就不远了。为此需要牢记以下五句话。

 

一是树立先做强再做大的理念

 

没有强就不可能成就其大。即便是资本雄厚的大型企业进入老龄产业也需要摸索实践，找到有效发展路径并占据同行业较强地位后方能大规模扩张。道理十分简单，隔行如隔山，即便是导弹学领域的世界级专家，也不可能直接就可以为癌症病人做手术。大型企业虽然资本雄厚，但在老龄产业上仍然是一个新手。

 

目前，许多资本雄厚的企业一头扎进老龄产业，没有过硬的市场调查，没有严格的科学论证，没有试点探索，到国外走一圈回来就大举进军，其结果就是许多项目不景气。这些都是前车之鉴。

 

一句话，产业从强到大，靠的不是资金，而是品牌和模式。

 

二是抓品牌建设远重于所谓战略布局

 

目前，许多大型企业忙于在全国战略布局，旨在赢得老龄产业的资产规模，进一步力图摘取老龄产业领军桂冠。其想法固然很好但结局是显而易见的。近些年来烧钱搞经营的战略毁了很多企业家。这种战略虽然对某些行业是管用的，但对于老龄产业来说需要慎重对待。

 

实际上，现在已经有一批“特殊观望型企业”(其中不乏国外企业)，他们的战略就是等待前面企业战略布局完毕并陷入经营困局以至资产价值跌落低谷后，再行收拾残局，从而赢得下一步先机。

 

这种状况说明，所谓战略布局虽然有支撑，但归根结底都没有抓住老龄产业作为产业的本质性特征，这就是模式为核心的品牌战略。

 

有了品牌再行战略布局，就是投资收益良性循环；相反，搞所谓战略布局，其结局就是只有投资而没有收益，而且还坏了品牌，能维持不破产就算大吉大利了。

 

三是紧紧扣住收益现金流来决定投资战略

 

现在许多老龄产业项目的运行状况不尽如人意，说明此前的投资决策出了大问题。耗了好几年迟迟没有收益现金流，投资规模又过于庞大，这种状况实在令人担忧。这可能是改革开放以来企业发展历史上为数不多的奇葩现象，值得深思，同时也是未来老龄产业史上的一个深刻教训。

 

老实说，没有收益现金流的投资本质上就是猪八戒吃猪蹄。今后，老龄产业的投资决策只有在试点过程中找到收益现金流后才能扩大(这其实是一个非常简单的道理)，再也不能被烧钱的经营战略忽悠了，关键是再也不能以烧钱幻想火爆来安慰自己了。

 

四是守住现金流良好的现有发展方式，准备占据未来市场战略制高点

 

对于运行良好的老龄产业企业来说，主要是研究所在行业的产业线能否延长以及延长路径。例如：老龄服务机构、老龄用品制造商、老龄宜居产业供应商、旅居养老服务商、老龄金融机构等企业的产业延长线在哪里？对此要做好市场需求预测研究，瞄准延长产业线在人才、技术等方面的可能战略制高点。

 

又例如，现在就可以明确地知道，老龄用品销售商在未来10年左右还有较大的发展空间，一旦制造产业成熟之后，销售商的空间就会越来越小。

 

因此，老龄用品经销商现在就要研究，如何在做好当前经销业务的同时，逐步开始做转型准备，比如向制造商转变。这就需要10年以上的时间从技术、资本、人才等方面做好准备。

 

五是确保企业经营战略最终落脚在构建客户群上

 

天下的商业说穿了就是遵循“无固定商家偏好但有需求的客户———特定品牌产品或服务———粉丝型客户群”这一公式。企业经营战略的根本就是通过对接需求的产品或服务的设计、生产和供给，把无固定商家偏好但有需求的客户变成自己的客户，并运用一整套管理体系保持客户群的偏好稳定和规模扩展。这是任何企业成长的基本路径。

 

不过，对于老龄产业企业来说，相应的客户群既有年轻人(为其老年期做准备的人，这是未来老龄产业的长远客户)，也有中老年人。就对这两类客户的理解来说，大多数企业还并不熟悉。在这方面，所有老龄产业企业都有短板。对于那些转型发展老龄产业的传统企业来说，他们在这方面的短板最为显著。

 

毕竟，这是一个新产业，其背后隐藏着的许多需求都是我们过往不熟悉的。这也是这个行业发展的最大难点所在。当然，这同时也是其最具吸引力的地方。

 

 

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新形势下养老项目投资模式建议

 

1.自主开发、自投自建

自投自建模式是目前社会资本投资养老产业最常见的方式，拿地方式包括划拨、租赁、协议出让、招拍挂出让等。在养老机构的运营模式上，商业机构一般会参考或借鉴CCRC养老社区运营模式进行整体运作。

 

实践中，为鼓励设立营利性养老机构进行投资建设，在土地供应方面，政策不断灵活化、以自有用地（比如工业用地等）进行养老服务设施建设是近期鼓励的方向，对于利用商业、办公、工业、仓储存量房屋以及社区用房等举办养老机构的，在五年的过渡期内土地原用途也可以暂不作变更。因为政策的不断鼓励支持，2019年较多A股上市公司（尤其是房地产相关行业）选择自主开发养老产业项目，以最大程度利用自身优势享受政策及市场红利。

 

需要注意的是，由于我国土地用途与规划需要满足城镇总体规划、土地利用总体规划及对应详细规划，利用闲置土地房屋进行自投自建养老项目的仍然需要在开发主体、土地用途、建筑规划、建设手续方面满足合规要求。

 

并且由于实践中较多现有土地及房屋的用地、建设手续可能也不完备，在转做养老时也需考虑该等问题对养老项目推进的影响及解决方案，实际操作中仍可能出现多样化的棘手问题。

 

另需提起重视的是，对于以开展养老服务为名义而实际进行房地产开发的现象，国家专门出台了相关禁止性规定。发改333号文规定：“对于经营性养老用地，通过强制性监管协议杜绝开发商以养老名义进行房地产开发建设。”“…土地可以抵押，若转让或抵押权实现，只可由其他养老企业承接。”“确保将政府提供的土地用于养老机构建设，不用于房地产开发等其他用途。”

 

2.养老服务提供商

鉴于国内的房地产开发成本较之美国等国家仍然较高，并考虑到近年养老服务不断精细化、专业化，与拥有满足政策要求的土地使用权人/房屋所有权人进行商业合作，提供代建、融资、养老服务等全流程协助成为可能，与自投资建模式相比，该类模式更加轻资产，但对于专业能力的要求较高。

 

对于养老服务提供商而言，如何选择合作模式（包括是否入股合作、资产转让、仅提供相关服务）至关重要，虽然轻资产运营模式对养老服务提供商的资金压力比较小，但基于目前国内养老产业环境，是否利于融资及后期运营也需个案考虑。

 

此外，鉴于养老机构投融资政策的不断放宽，公司债、资产证券化均将逐步成为可行的融资及退出方案，那么是否深入参与养老产业项目、如何平衡投入产出风险是养老服务提供商可以进一步考虑研究的课题。在实践中，2018、2019年较多A股金融行业企业（以险资为主）已更多深入参与养老产业项目的投建运营之中。

 

值得关注的是，2019年《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》同意给予境外资本参与养老服务机构国民待遇，且要大力“支持符合条件的市场化、规范化程度高的养老服务企业上市融资”，这些政策趋势均将会对市场带来积极影响。

 

3.政府与社会资本合作及政府采购

考虑到我国的国民经济情况，政府牵头推动养老产业发展，为政策保障人群提供养老服务应为大势所趋，从资金端我们也可以看出，养老金激活、彩票公益金的更多投入为政府与社会资本共同推进养老产业项目落地提供了支持。

 

在目前的政策体系下，政府与社会资本合作（PPP）模式、政府特许经营模式等等均为切实可行的合作方案，如云南省规定对在养老服务领域采取政府和社会资本合作（PPP）方式的项目，可用国有建设用地使用权作价出资或者入股建设。

 

2019年各地已逐步将养老服务纳入政府购买服务指导性目录中，探索通过政府采购方式提供养老服务或在现有法规政策环境下设置多层次的政企合作方案，这些均值得各大公司机构研究考虑，相信各地政府也在致力于研究除基础设施建设外新的地方发展方略，更多的关注与落实惠民政策。

 

4.不可忽略的非营利性养老模式

针对非营利性养老机构，其服务对象主要包括村集体经济组织内农户、城市中享受福利政策的居民等，非营利性养老机构土地一般为无偿划拨提供，养老机构则主要依靠政府补贴、社会捐赠进行运作。从目前的政策环境来看，非营利性养老仍然是国家鼓励的养老模式，并且，补贴方案、补贴金额也在逐年优化。

 

由于2019年已放宽养老机构准入门槛，且进一步为非营利性养老机构参与养老产业提供土地使用优惠政策支持，非营利性养老模式依然大有可为。

 

 

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结  语

 

总体来说，老龄产业是长寿时代的新经济，也是未来老龄社会条件下系统性建构现代化经济体系的战略性产业，需要我们立意长远，仰之弥高，跃出“老人圈”，从新的社会形态所需要的产业体系的角度全面科学地理解和把握，同时也值得企业家及其追随者付诸终生努力去赢得最终的成功。

 

本文摘自《超老龄社会的来临》（党俊武著，华龄出版社2018年出版），并采用了林宝、吴玉韶等人观点，在此一并表示感谢。

（如有养老相关题和合作意向，请联系4008-522-808 ；13811375603（微信同号）