随着我国由于我国老龄化问题日益突出，老年人口数量不断上涨，由此，形成了一个庞大的消费人群——老年人市场，

 

人口老龄化为商业地产向养老产业的发展提供了重要的市场机遇，虽然房地产产业在我国已经发展了几十年，但是养老地产相对来说还是新生事物，由于其消费群体的特殊性，使得养老地产项目呈现出投资规模大、回收成本周期长、运营管理远复杂于普通地产等特点，因而如何运营养老地产在我国仍处于摸索阶段，因此，选择一个正确的运营模式成为目前亟待解决的问题。

 

2007年-2017年，十年间，我国60岁以上的老年人口数量由1.53亿增加到2.48亿，人口比重由11.6%上升到17.3%，这一增速远高于我国人口数量的增速，直观的凸显了我国人口老龄化趋势的严重程度，老年人口增多，政府到家庭的压力都日趋增大，这一压力也刺激着养老产业的催生和蓬勃发展，其中养老地产的发展最为引人注目。

 

一、经营模式

 

（一）目前我国养老地产一般是以下三种经营模式：出售、出售+持有经营、以及持有经营。

 

1.通过对近40家国内领先的养老地产开发商的全国近150个项目的调研，绘制了优质养老地产项目的全国布局图。通过分析，我们可以看到目前我国养老地产主要分布在四个区域：京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈，形成4个重要的养老地产集群，其他风景优美的宜老城市也有少量分布。

 

2.就服务而言，京津冀、长三角区域项目更为丰富，服务也更为多元化。就优质养老项目分布统计而言，京津冀以自持经营项目为主，珠三角项目以销售型项目为主，成渝为旅游养老项目为主。

 

（二）经营现状

 

1.通过对自持经营类养老地产项目的收费进行分析，我们了解到京津冀区域养老地产项目提供更为多样化的产品服务，与之对应的月均收费区间较广——从2850元到30750元。整体京津冀市场月平均收费为8000元。

 

相比于京津冀和其他区域，长三角区域的项目月平均收费空间相对较为集中，同时整体市场月平均收费居全国最高，达8300元。川渝区域由于优质项目较少，市场产品较为单一且多数集中于旅游类养老地产项目，因此自持经营类收费水平也较其他集群偏低。

 

2.整体市场来看，空置率普遍较高，分别在35%-45%之间。养老产业属于非快速消费型产业，需要有耐心的培育期。一般养老院入住率要达到75%-85%才能盈亏平衡。但是较高空置率并不意味着城市过度建设或者供给过剩。

 

因为整个养老产业还处于早期阶段，从消费市场来说，中国养老市场还未培养成熟的消费观念，多数人还没有对养老产业，比如照护式养老模式，形成有效的认知，由此很大一部分消费潜力还并未传导到养老市场。

 

3.平均售价方面，销售类养老地产多处于城市周边郊区非中心区域，所以售价相对较低。而其中京津冀区域明显高于其他区域，其次是长三角，珠三角和川渝区域则相对较低。

 

4.从供给的角度，当前运营商和养老地产开发商，针对中国市场都还在摸索阶段，通过借鉴国外成熟养老产业经验，希望可以落地中国。但是中国无论在经济、文化还是消费结构以及社会支付能力方面都和发达国家的养老市场有很大不同。

 

二、五力分析

 

（一）行业内竞争。万科、保利、华润等地产公司先后专门成立养老产业研究团队，传统房地产企业纷纷踊跃进入养老地产行业。万科宣布养老地产的投入不低于住宅地产。竞争者在规模和能力方面不均衡（长期与短期，早来与晚到，资金与关系），行业内公司的对抗行为（自杀式狂飙地王）。

 

（二）潜在新进入者。政府的管制政策（三个严厉控制），资本机构日益看好养老市场，潜在的局部市场饱和。类似联想等非房产企业或个人也进入该行业。不少开发商正跃跃欲试。泰康人寿、中国人寿等保险纷纷启动养老产业项目。以房养老再度成为热点。

 

（三）替代产品的威胁。替代产品决定了行业中谋取利润的定价上限。养老地产的最大替代产品是居家养老，这是目前中国城乡最主要的养老模式，且在一定时期内依然占据主导地位。

 

威胁何时减小？人口拐点出现，人口红利缩小城市化进程基本完成，有逆城市化趋势出现人均收入≥5000美元

 

（四）供应商议价能力。在土地供应上政府依然强势，没有替代品。中间服务商（如咨询公司，设计公司）规模小，专业服务少，议价能力中下游供应商实力相对弱。如建筑商和原料商，话语权在开发商手中。

 

（五）购买者议价能力。谁在购买？退休老人，成年且有经济实力的子女，炒房团，政府采购。议价力量由弱到强。房子是标准但有差异性的产品，如房屋城市位置，小区位置，楼层位置，阴面阳面等的差异会导致不同的议价能力。养老地产可租，可持。转换成本低，购买者议价能力弱，购买者难以掌握充分信息，容易出现群体性抢购潮。

 

结论：养老地产要从概念炒作回归到理性思考，从各种花式概念回归到老年生活服務载体的本质上来，回归到老年人的原始需求，即如何让人生下半场可以有更高质量生活的诉求上来。回归到养老需求，更重要的还是要解决目标客群定位问题。回归需求，戳破养老地产概念泡沫，核心聚焦养老服务，从养老项目的概念卖点阶段真正回归综合养老服务解决方案的服务运营阶段，才是养老地产发展的一条破局之路。

 

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