上一篇文章：《养老咨询案例 | 如何将一个县级市的5325亩地，打造成辐射长三角的生态康养小镇？》中，我们提到了生态康养小镇的概念，它是指以“健康”为小镇开发的出发点和归宿，以健康产业为核心，聚焦资源优势，将健康、养生、养老、休闲、旅游、产业、文化等多元化功能融为一体，形成的生态环境较好的特色小镇。

 

其消费群体可分为妇孕婴幼康养、青少年康养、中老年康养。想要打造一个康养小镇并非易事，它是一个复合型、系统性的工作，必须从项目选址、总体定位、资源整合开发、产品设计与服务、客群定位、运营与销售多方面做出努力。今天，我们就专门聊一聊康养小镇用地问题。

 

康养小镇市场规模

 

随着我国经济社会的发展，人民生活水平的提高，国民对于健康和身体素质的提升需求不断增强，同时我国将步入老龄化社会，老龄化问题日益加剧，这些都为康养旅游提供巨大的市场。现阶段，康养行业拥有良好的市场环境，发展空间巨大。

 

数据显示，我国康养市场规模将呈快速增长态势，年复合增长率有望达到20%。2020年市场规模在1000亿元左右。

 

康养小镇理想培育条件

 

1.康养小镇年均PM2.5值小于或等于50。

 

2.该区域的负氧离子标准浓度大于或等于5000个/每立方厘米（根据世界卫生组织规定，清新空气的负氧离子标准浓度不低于1000—1500个/每立方厘米）。

 

3.村镇环境优美，干净整洁。

 

4.附近100公里之内有高铁、机场、高速，交通方便。

 

5.活动范围在3平方公里（4500亩）以上。

 

6.有发展医疗产业的环境基础。

 

康养小镇土地获取10大方式

 

方案一：使用存量国有建设用地‍

 

1．批准使用：市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地，办理批准使用手续，即批准用于建设市政道路等，可以发建设用地批准书，但不用发划拨决定书或出让合同等。这些用地在土地登记时也是只登记不发证。需要注意区分建设单位、管理单位与土地使用权人的不同。

 

2．国有土地划拨，即行政方式。

 

3．国有土地使用权出让。

 

4．国有土地租赁。

 

5．国有土地使用权作价出资或入股。

 

方案二：圈内农用地办理转用、征收手续后依法提供给具体项目

 

土地利用总体规划所确定的城市村镇建设用地，被称为“圈内用地”。为实施规划，需要占用圈内用地，涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续；涉及集体所有土地的，应当办理土地征收审批手续。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地由市、县人民政府批准，由市、县国土资源部门依法供应。

 

能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城镇村庄建设用地范围外土地的，经批准可以在圈外单独选址建设。涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续；涉及集体所有土地的，应当办理土地征收审批手续；土地供应方案在办理农用地转用和土地征收时一并批准。

 

方案三：使用国有农用地

 

建设需要使用国有农用地的，应当在办理农用地转用审批手续转为国有建设用地后，依法办理供应手续，不用办理征收手续。

 

1.乡镇村公益事业、公共设施用地。

 

2.村民住宅。

 

3.集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的。

 

4.以集体经济组织为主体开发建设公租房、乡村休闲旅游养老等产业，或者以集体建设用地使用权作价出资入股、联营与其他企业合作开发此类产业的。

 

5.在33个农村“三块地”改革试点，集体建设用地使用权可以出让、租赁、作价出资或入股，用于商品住宅以外的经营性项目。

 

6.返乡下乡创业人员，可依托自有和闲置农房院落发展农家乐；也可通过租赁农房或与拥有合法宅基地、农房的当地农户合作改建自住房。

 

方案四：使用国有未利用地

 

建设项目可以使用土地利用总体规划确定的国有未利用地，不需修改规划，也不用办理转用和征收手续，直接批准用地。

 

方案五：使用集体未利用地

 

可以直接作为集体建设用地使用。而国家建设项目使用集体未利用地的，应当办理土地征收审批手续后依法供地；不需要办理农用地转用手续，不需要用地计划指标，不缴纳新增费和耕地开垦费。

 

设施农用地是指设施农业项目区域内直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地、附属设施用地和配套设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。

 

设施农业项目不同于一般的建设项目，其用地也不同于一般建设项目用地，符合要求的设施农用地不属于建设用地，按农用地进行管理，不需办理农用地转用审批手续，不作为新增建设用地管理。附属设施和配套设施用地有一定比例限制。

 

设施农用地不包括以下用地：

 

☑经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所；

 

☑以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐；

 

☑ 以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。

 

土地整治是对项目区内田、水、路、林、村等的综合整治和统一安排，必然涉及到项目区内各业用地的重新布局、安排和产权调整。土地整治规划方案中包含了整治后的土地产权调整和各类项目用地调整（地类调整和供地安排）。

 

土地整治实施规划经批准后，应当依据经批准的实施规划，相应调整项目区内各类用地产权和地类，直接为项目区内原用地单位整治后的用地办理相应用地手续，不再办理农用地转用审批手续，也不占用土地利用年度计划指标。安排原用地者用地后的剩余部分，应当依法办理供地手续。

 

方案六

 

●农业项目使用国有农用地，有承包经营、承包经营权流转、由农场职工按要求耕种等方式；

 

●农业项目使用集体农用地，有承包经营、承包经营权流转、四荒地（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）拍卖、由原农户按要求种植等方式；使用四荒地等未利用地的，有承包经营、四荒地拍卖、流转等方式，使用年限最长50年，使用方向包括开荒造林、治沙改土以及休闲农业、设施农业等，用于非农业建设需要审批；

 

●农村三项建设使用圈内农用地的，应当先行办理农用地转用手续，转为集体建设用地后，再由县市人民政府批准使用；

 

●符合条件的农村道路用地和农田水利设施用地属于农用地，不属于建设用地，不办理农用地转用手续，不占建设用地指标；

 

●地质灾害治理工程用地，按照地质灾害治理项目办理项目审批手续，不办理征收、转用手续，不占用指标，但应当足额安置补偿。

 

根据项目具体需求不同，还有填海造地、抢险救灾用地、临时用地、先行用地、一般采矿用地、石油天然气钻采及配套用地、闲置地处置与利用、工矿废弃地利用或复垦置、低效地再开发利用、管线用地（需设置地役权）、低丘缓坡用地、光伏用地、新产业新业态用地以及农村党建、医疗、图书、体育等配套用地等用地解决方案可供选择。

 

☑以转让方式取得土地使用权；

 

☑以股权转让方式取得目标公司控制权，进而实现开发利用目标土地的目的；

 

☑ 以合作开发方式开发利用目标土地；

 

☑原有建设用地地依法改变用途等土地使用条件后,用作发展项目用地；

 

☑原有建设用地办理出让、租赁等有偿用地手续后，用作发展项目用地。

 

可以看出，土地政策梳理形成了很多种用地解决方案，政策应用空间很大，不管是搞房地产开发、搞工业建设项目，还是搞康养小镇建设，如果不懂土地政策集成应用，会错失很多的机会，增加很多工作难度和开发成本。因此，建议有开发需求的投资人，还是选择专业的咨询团队提供策划服务。

 

来源：陈琳翰养老频道

 

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