国家统计局数据显示：截止到2019年底，60周岁及以上人口25388万人，占总人口的18.1%，其中65周岁及以上人口17603万人，占总人口的12.6%，老龄化进程加快，养老供需矛盾日益突出，养老机构又出现“公办的等不起，民办的住不起”的不良现象。

 

解决养老问题迫在眉睫，国家频频出台相关政策，助推养老事业发展，出台《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》鼓励盘活闲置资源，如废弃的厂房、医院、幼儿园、学校、酒店、办公楼等改建成养老机构、养老服务设施等，从而满足老年人的养老需求。

 

但是，旧建筑改造养老机构，因使用功能不同，势必存在建筑规模、空间、流线组织、结构、设施等多方面的问题。只有摸清这些问题，各个击破，才能更好滴利用闲置资源发展养老事业，服务更多老人，造福社会。

 

旧建筑改造养老机构面临的10大问题

 

01  建筑规模不适宜

 

在选择既有建筑时，一般优先考虑区位布局等因素，区位好的既有建筑不一定能提供足够的建筑面积，加之我国现阶段许多民营养老机构需要自负盈亏，因此很多改建养老机构会设置更多经济效益较高的居室空间，而压缩几乎没有经济效益的公共空间和辅助空间，出现门厅、走廊空间局促，活动空间、晾晒空间不足等问题。

 

02  结构类型限制空间改造

 

城市社区中既有建筑多为砖混结构或剪力墙结构，承重墙体的分布限制了空间的划分。例如一些由宾馆改建的养老设施开间较小，能满足单人间或双人间的改造需求，但两个房间之间的承重墙无法拆除，无法满足需要集中护理的三人间或多人间的改造需求。而且，适应轮椅通行的走廊、门洞、卫生间会有更大的宽度需求，既有承重墙可能会限制这些空间的扩大。

 

03  居室空间形态单一

 

老年人在居室中生活的时间较长，需要更加丰富多样的居室空间满足老年人舒适生活的需求，但由于既有建筑结构体系的限制，许多改建而来的养老设施居室空间与宾馆房间类似，空间形态单一，只能满足基本需求，缺乏人性化的考量。

 

同时，在调研中还发现居室内储物空间不足的问题，老年人除了日常生活用品外，还会有助行器、轮椅等保健辅助器械，但居室内很少有专门分类放置这些物品的空间，导致室内空间混乱拥挤，因此可以结合模块化整体收纳系统的嵌入让室内空间更丰富有序。

 

04  部品体系不完备

 

近年来，我国建筑产业化有很大进步，但和先行进入老龄化的发达国家相比，我国的建筑适老化部品体系化、专业化和精细化差距巨大，许多高端、个性化、适老化产品需要进口，价格较高。

 

05  不易达到建设规范要求

 

有些由既有建筑改建而成的嵌入式养老设施往往在日照、消防和功能面积分配方面无法完全达到国家或者地方的规范要求，如相关规范要求老年人居住用房冬至日满窗日照不宜小于2h；又如床均建筑面积一般要求不低于30㎡，而有些办公建筑、公寓改建的养老设施达不到此要求。

 

06  物业产权归属

 

有些闲置物业尤其是烂尾楼，中间可能存在极为复杂的所有权关系，也可能存在各类纠纷。

 

07  区位不便

 

拟改造旧建筑位于风景区的度假村、农家乐、疗养院等，离主城区太远，就会面临交通不便，配套不足，会不会有老人愿意来了解、了解之后会不会长期入住的问题。

 

08  周边环境

 

无论是选择哪一类旧建筑改造养老机构，都面临着自然和人文环境的选择。

 

如果选择的就是旧厂房改建养老机构，周边可能就会面临噪音污染、空气污染源、水体污染、土壤污染等问题。即便是选择其他旧建筑，依然要考虑周边的环境是否适合做养老机构。

 

如果选择的旧建筑旁边有居民小区，就可能面临居民反对的情况，因为改建施工可能会带来噪声污染、环境污染，影响生活品质。甚至有些养老机构选择嵌入现有的老旧社区内，如此以来可能会遭到居民扯条幅反对的改建运营的现象。

 

09  土地性质与可使用年限

 

拟改造物业土地是什么性质?能不能改造成养老服务设施?土地是哪一年获取到的?还有多少使用年限？假如土地还剩下不到10年的使用年限，如果改造投资成本太大，就要慎重考虑了，十年的时间能不能收回投资，能不能盈利，得测算好，实在不行就不要强求。

 

10  政策风险

 

曾经做过一项调查，养老运营人最担心的运营问题之一就是——政策风险。若选择旧建筑改造养老机构，那么该地段最近几年有没有拆迁的可能?如果有，就面临着投巨资改造的养老机构，投入运营一两年还没收回成本，就面临拆迁，不仅仅面临投资损失，还要在最短时间内安顿入住老人。经济损失和安顿老人，哪一项都不是安生事儿。

 

旧建筑改建养老机构3大解决对策

 

面对以上十大风险，养老人要提前做好风险防范，规避或降低风险，提高旧建筑改造养老机构的运营效率。具体对策如下：

 

（一）明确设施改建类型与规模

 

根据自身养老机构的定位，确定好服务对象、服务方式、服务类型，进而选择规模、类型合适的既有建筑进行改建。然后，再根据《养老设施建筑设计规范》（GB50867-2013）、《社区老年人日间照料中心建设标准》（建标143-2010）及其他类型机构建设标准要求，确定好养老设施面积指标。

 

（二）选择合适的改建对象

 

1、区位交通

 

宜选择较为成熟的城市社区既有建筑进行改建：

 

一方面，这里老年人口数量和养老需求较大，且大多数老年人更愿意选择离家近、生活环境熟悉的养老设施；

 

另一方面，成熟的社区一般拥有完善的配套设施，包括对老年人来说有较大需求的医院、公园等，养老设施可以充分利用这些资源。为了在遇到紧急情况时老人可以及时就医，应选择交通便利通畅、救护车能顺利通行到达的既有建筑作为改建对象，同时方便老年人外出和来访者探视。

 

经调研观察，在幼儿园、中小学附近的养老设施，老年人户外活动的频次更多，这对老年人身心健康有积极作用。

 

2、周边环境

 

老年人对养老设施周边的自然环境要求较高，既需要安静的休养环境，也须与外界便捷地联系。在选择既有建筑时，应充分考虑日照、通风、噪音、景观、污染等因素。例如老年人居住用房和主要公共活动用房应布置在日照充足、通风良好的地段，建筑的门窗洞口宜避开吵闹区域以减少噪音对老年人睡眠的影响，应远离垃圾站、工业厂房等污染较大的区域。

 

此外，还应该考虑周边居民对于养老机构的接受程度，避免改建过程和建设入住期间出现居民拉条幅反对运营的情况出现。

 

3、结构体系

 

一般社区既有建筑结构体系主要有砖混结构、剪力墙结构、框架结构等，不同的结构体系在改建养老设施时有各自的优势和劣势（表1）。应优先选择改造灵活性高的结构体系，当既有建筑内部空间不能满足需求时，可根据实际情况拓展外部空间进行扩建。

 

 

4、平面组织

 

选择既有建筑时应该尽可能选择内部空间有序、规整、异形空间少的建筑。无论是居室空间还是公共空间，都有相对明确的空间界限，在布局上又须要联系紧密。老年人须要生活在交通流线顺畅、空间识别性强的场所，同时清晰顺畅的流线有利于提高工作人员效率，因此在确定改建对象时，不宜选择空间及流线复杂、改造难度大的建筑。

 

5、确定好土地性质与物业产权。适合且可以做养老机构的话再动手，若不确定土地性质是否能做养老，物业产权是否存在问题，建议找专业养老咨询机构先进行调研咨询，再做决策。

 

6、规避政策风险。避免因为拆迁等城市规划性政策因素导致的投资建设运营前功尽弃。建议选择旧建筑或闲置资源前做一个可行性分析报告。

 

（三）功能房间改建设计要点

 

1、居室空间

 

居室空间是养老设施中最核心的空间，是改建的重点。老年人居室不应设置在地下、半地下，不应与电梯井道、有噪声的设备机房等相邻布置。

 

居室应朝南布置，让光线尽量照射到床上。

 

居室地面防滑、耐磨、易清洁，须为轮椅通行和回转以及担架进出留出足够空间，并设置充足的收纳储藏空间。

 

卫生间和淋浴间应进行无障碍设计，保证轮椅通行回转，确保使用安全。

 

多个居室空间可以组合成一个护理单元，单元内部设置护理站和公共洗浴空间，可在一定程度上还原住宅的空间模式。

 

2、公共空间

 

公共空间包括餐厅、交通空间、室内外活动室等。

 

餐厅不仅是老年人用餐的场所，往往也兼备多功能活动厅的作用，是老人们交流感情，进行棋牌、交谈等活动的地方，在设计中应充分考虑空间的规模布局和灵活性。空间应做到开敞化、公共化，通过大面积玻璃引入阳光，内部可设置隔断进行分区，采用可组合的家具，满足不同时段不同功能的使用需求。还可设置开放式备餐台和洗手台，调动老年人积极性，使其体验备餐、选餐的乐趣，感受家庭般的氛围。

 

交通空间包括门厅、走廊、楼电梯等。门厅是室内外过渡的交通空间，设置沙发和长椅满足老年人和访客的休憩、交流需求。出入口应易于老年人识别，应有足够宽度和平台保证担架、轮椅、助行器械通过，同时尽量使用自动启闭门，门口台阶应设置无障碍坡道。走廊连接了各个功能空间，是老年人经常通过的地方，走廊两侧应设置连续扶手和护墙板。考虑到扶手等突出物，走廊净宽不应小于1800mm，并可在局部放大形成公共起居厅供老年人休憩交流，走廊中应避免出现障碍物，地面应平整防滑。老年人运动能力下降，改建时须要对楼梯进行专门设计，踏步高度、宽度，踏面防滑措施，梯段宽度和休息平台深度应符合相关规范要求，可适当加大休息平台深度以利于救护担架的通行，临空一侧设置挡台防止手杖滑出，不能使用螺旋楼梯。电梯宽度和深度、电梯门宽度、候梯厅深度应满足相关规范要求，电梯内设置扶手、安全镜和便于轮椅使用者按动的低位操作面板。

 

室外活动空间，可以就社区既有室外活动空间进行适老化改造，增加老年人与社区内人员的交流机会，有利于老年人身心健康。

 

3、护理站

 

护理站是护理人员的主要工作场所，护理人员在这里记录老年人的护理情况，与老年人交流，回应老年人的呼叫，控制空调照明设备等。

 

护理站应有良好视线，可以看到老年人专用候梯厅、走廊等，便于掌握老年人出入情况，可结合公共空间（如餐厅、活动康复区等）开敞设置成L形、U形等，便于护理人员看护和与老年人交流。

 

护理站应有足够的储物空间，以满足护理人员和老年人的物品存放需求。护理台转角做圆角处理，台外侧下方可留空并设计多个高度以满足老年人站立、落座、使用轮椅时不同的尺度需求。护理站尽量位于护理单元中部，护理半径不宜过长，护理站应临近其他辅助空间和医疗保健用房，以缩短护理流线，提高护理人员的工作效率。护理站同时可作为备餐空间使用，满足备餐、分餐需求，形成居家的轻松氛围。

 

 

（四）内部环境设计

 

老年人身体机能下降，须要从声、光、热等方面进行专门设计，以提供安全舒适的内部环境。大部分老年人喜欢安静的室内环境，养老设施中实测A声级在30～40dB时，老年人的感觉最为舒适，因此门窗和墙体应有良好的隔声和吸声性能。同时须考虑老年人的健康状况和作息习惯来分配床位，防止互相干扰。

 

老年人视觉机能普遍下降，照度需求为正常人的1.5～2倍，应充分利用自然采光和人工照明来弥补老年人视力下降带来的不便，同时应避免眩光和阴影带来的安全隐患（可在走廊、楼梯、卫生间等设置低位照明设备）。老年人新陈代谢缓慢，体温调节机能下降，应确保室内全天保持湿度、温度的舒适和均匀分布（可采用低温热水地板辐射系统），避免出现较大温差，冬季通风换气口和夏季空调送风口应避免直吹老年人坐、卧区域。

 

除了室内物理环境，还须要在空间人性化、色彩、材质、可识别性等方面做一些细节设计，为老年人营造良好的环境氛围，做到“重家庭感”和“去医疗化”。

 

如有养老相关问题和合作意向，请联系4008-522-808 ；13811375603（微信同号）

 

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