养老地产政策这么好,为何别人做养老地产能挣钱,我们却亏损了

作者:    来源:欧英明德    发布时间:2020-07-08    分享到:

 近些年我们国家的出生率在逐年下降,随着上个世纪80年代生育高峰期那代人逐渐老去,我们国家将迎来一波老年化高峰。预计到2025年,60岁以上的老人将超过4.87亿人,约占总人口的35%,也就是说你身边三个人其中就有一个是老人。

这就好比草原上的一群灰犀牛,正在奔向我们,虽然此刻我们安然无恙,但是早晚要受到这群灰犀牛的“践踏”。

养老地产政策这么好,为何别人做养老地产能挣钱,我们却亏损了

 

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大势所趋的养老地产

在今天的中国,房地产是最重要的资产了,它的总额已经超过了股票、债券、理财产品、银行存款加起来的总和,在整个全国的居民财富中,它的占比达到了2/3以上。

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所以你能想象,房地产这个重要的资产对于百姓的重要性,养老和地产相互结合是未来住宅开发的一项重要举措。

相较于普通的住宅地产,养老地产标准要求更高,功能要求更全,要求能够从居住、餐饮、医护、康复等全方位适宜老年化设计。

国家也出台了相关行业标准比如《老年居住建筑》04J923-1、《老年养护院建设标准》建标144-2010等,对于养老地产的选址、建筑以及空间设计等进行详细的规范。

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养老地产为何成了“伪需求”

有市场、有需求,按道理来说,养老地产应该是一个“朝阳行业”,能够获得快速发展。然而整个市场却追逐“智慧养老”“健康管理APP”“虚拟养老院”等风口,而没有深入研究养老地产客户的需求。这就好比你想追求一个美女,她父母甚至闺蜜都同意了,但是你忘了问这个女孩的意见。

从民政部数据来看,截止到2017年9月,我们国家的养老机构的数量超过14.46万家,相比于2012年的4.43万家,增长了226%。然而在2017年之后,养老机构数量却陡然走低,呈现倒U字形走势。

历年布局养老产业房企数量

养老地产政策这么好,为何别人做养老地产能挣钱,我们却亏损了

资料来源:德勤,AECOM

然而我们还看到养老地产行业呈现出“两极化”现象,一边是公办的养老机构“一床难求”,另一方面是民营的养老机构却有50%的空置率,呈现出结构化的失衡。

一所养老院入住率只有达到75%-85%,才能实现盈亏平衡,目前在三、四线城市,空置率普遍在37%-47%之间,尤其是川渝、珠三角地区,这些高端旅游型养老地产空心率更高。

各地养老空置率

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资料来源:Colliers(2017)

这些民营的养老机构,看似空间更多,服务更好,但是服务费用也更高,但是服务费用超过了城市老人以及子女的收入水平,直接导致了老人无法享受优质的养老服务。

一方面国家在增加养老地产的土地划拨,另一方面却是民营养老机构的持续性亏损。这就导致2015-2016年,受到国家政策的推动,主流房地产企业纷纷进入养老地产领域。

然而近些年,随着这些房企很难实现盈利,纷纷降低了对养老地产的投入。在2016年,万科、绿地、恒大等地产商纷纷进入养老地产领域,在试水无果之后,2018年,进入养老地产的房地产企业只有2家。

大型地产企业进入养老地产时间

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资料来源:AECOM

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养老地产怎么了?

房地产行业属于资金密集型行业,对于融资的需求非常大,之前房地产企业通过土地、房产等能够获得大额融资。然而养老地产为政策性非盈利地产,土地是国家划拨的,这也导致养老地产的土地、房产等都无法用于抵押的。

相比较于一般地产开发,养老设施的投资规模要大很多,以10万平方米的养老地产为例,仅养老设施一项,投资金额就需要增加2亿元以上。

这就导致了养老地产以自有资金为主,整个过程也不再是“开发-建设-销售”的模式,而是“开发-建设-运营”的模式,无形当中资金回笼周期拉长。

以国内目前养老地产现状来看,投资周期一般在12年左右,而且年回报率只有8%,如果期间还有高昂的融资成本,肯定就陷入亏损的泥潭了。

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未来养老地产怎么办?

那么有没有挣钱的养老地产呢?当然有,那些注重前期规划,过程运营的地产商,不再是粗放式运营的地产商,还是能够保证项目盈利的。如果能够形成一条生态链,并且实现规模化,那么养老地产无疑将是地产行业最大的“蓝海市场”。

要想实现养老地产的盈利,首先要从项目选址、规划设计、项目运营等各方面进行统筹设计,前期没有规划好的项目可能会陷入亏损,但是没有详细规划的项目肯定会亏损。

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我们拿沧州市某养老项目为例,此项目规划时间在2012年,从沧州市2005年~2011年的生产总值数据来看,沧州市平均年增长率达到116.6%,居民的可支配收入也由2005年的9107元增长到2011年的1829元。

这个增长态势非常好,拥有了持续增长态势,也保证了后期投资的环境。这一点非常重要,某些地市虽然拥有良好的政策,但是未来经济前景有限,会成为项目最大的风险。房地产的核心还是要与城市未来相互绑定。

之后又针对社会各阶层展开问卷调查,在问卷调查过程中,我们发现越是年轻受调查者,越能够接受机构养老,这与全国的数据基本上是相一致的,我们甚至直接可以用国家统计局的数据做分析。

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同时人们可接受的月服务价格在1000元~2500元之间,2500元以上服务价格接受者不及10%。这就导致了客户群价格定位不可能过高,普通服务价格限定在2500元左右,因为沧州市居民月收入在3000元以下者占比高达50%以上。

要规划一个占地20亩,拥有床位数500张的民营养老院,需要投入资金至少3000万以上。其中土地购置费、土地建设费、医疗器械购置费、办公设备、室内装修等共计需要1298万元,同时工人工资需要42万元/月。

养老院员工可以采用底薪+绩效的模式,中高层管理人员采用年薪制度,绩效以及年金可以按照养老院的盈利情况予以发放,这样可以有效减少前期的资金压力。

养老院初步规划需要董事长1人,院长1人,医护人员125人,医生10人,护士25人,护理人员90人,再加上后勤相关人员,一共需要160余人左右。

后期运营过程中,这些用工成本将成为未来最大的支出,必须设计好工人薪酬。很多地产企业忽视了这一模块,导致用工成本过高,甚至影响了后期运营。

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沧州某项目薪资情况

床位费、护理费以及餐费等按照不同等级进行收取,这样消费者可以根据自身的身体情况适时调整自己的护理标准。如果按照每位老人平均1720元/月收费标准计算,同时按照行业内部第一年入驻率30%,第二年40%,第三年45%,之后按照56%计算,我们当时测算沧州项目需要6年时间收回成本。

这是一个非常优质的项目,目前行业内的养老地产项目,投资回报周期一般在12年以上。

当然还要考虑CPI导致人员工资上涨等情况,同时我们也要强调市场营销,长者的入驻情况是养老院最主要,最核心的收入来源,这需要运营团队对于整个项目的把控能力。

2020年7月15日至17日,欧英养老商学院将召开为期三天的培训活动,不但会探讨疫情后期地产养老的新出路,同时从政策、客户痛点、运营等各方向与各学院进行深入探讨。

同时我们也承接投资、运营、设计、策划等工作,让您的地产项目从策划阶段开始就避免少走弯路,避免再次踏入前人已经踩过的“坑”,让你的项目更加健康,更加顺利。

如有养老相关问题和合作意向请联系400-183-8389 ;13810608501(微信同号)