扎实的硬件配套是项目良好运作的基础和前提，是软性服务实施的物理空间，如果没有与功能完备配置合理的硬件配套，再好的软性服务也不能最大限度发挥出其价值，因此在市场调研及定位之后，结合目标客群的需求、项目经营特色及整体运营目标，对项目整体业态设置、功能布局摆布，适老化无障碍大环境和温馨舒适居住空间打造、设施设备配置等硬件功能的各方面进行一一梳理及优化是一项系统而繁琐的工作。今天，就结合C市酒店改造养老项目及过往相关改造类项目的实操经验对酒店改造养老项目如何做好硬件功能优化的思路做一梳理，希望各位养老同仁有所借鉴。

             

一、项目硬件功能优化原则

整体来说，功能布局及业态设置需要依据有关政策标准和规范性的文件，围绕项目定位、发展方向及目标客群需求，充分考虑后期运营管理实际以及项目物业条件，在遵循“洁污分离、干湿分离、动静分离”等建筑设计原则的前提下，做到业态设置完备、功能布局合理、优势特色突出、居住温馨舒适、运营便捷高效。

整体来看，在对项目硬件功能进行优化时要遵循以下四个原则：

（一）  政策导向的原则

政策标准规范是项目功能布局和业态设置的前提，我们在硬件规划时首先要了解国家层面以及项目地有关政策、标准、规范中的有关条款，尤其是一些强制性的标准，以免触碰法律红线。此外，这些政策标准往往与项目后期正式运营中的评优评级挂钩，如果没有严格执行，将会为后期评级带来一定难度。

硬件规划过程需要参考的政策标准、规范主要有：

Ø 老年人照料设施建筑设计标准（2018）

Ø 医疗机构基本标准(试行)（2017）

Ø 养老机构基本规范（2012）

Ø 养老机构服务质量基本规范（2017）

Ø 养老机构服务安全基本规范（2019）

Ø 养老机构医务室基本标准（试行）（2014）

Ø 养老机构护理站基本标准（试行）（2014）

Ø 城镇老年人设施规划规范（2007）于2019年修订

Ø 老年养护院建设标准（2010）

Ø 《公共信息图形符号 第1部分：通用符号》GB／T 10001.1

Ø 《养老机构服务应用标识规范》DB31／T 813

Ø 《标志用公共信息图形符号 第9部分：无障碍设施符号》

Ø 《养老机构安全管理》MZ／T 032

Ø 建筑设计防火规范（GB50016-2014）于2018年修订

Ø 国家、项目所在地的相关建设规范、城乡规划等

   .....

目前硬件功能设置及功能布局方面首先要关注的是国家标准《老年人照料设施建筑设计标准》（2018），这一标准是在《养老设施建筑设计规范》GB 50867-2013等标准的基础上修订而来，于2018年10月正式实施。针对酒店等闲置物业改建老年人照料设施，应结合该标准及其他相关标准预先进行可行性评估，以确定通过改建能够符合国家规定。

（二）  需求导向原则

客户需求导向是市场化运作模式下项目的核心原则。需要结合项目定位，思考项目所处的是一个什么样的市场、目标客群需求特征怎么样？他们的主要诉求是什么？功能设置如何最大限度满足目标客群各类需要？以及如何让物理空间具有对长者的友好性、可达性，如何让整个服务过程做到人性化、便捷化，如何让服务需求能及时被发现和捕捉,如何在物理空间设计时能充分考虑到长者的隐私和尊严等等。

（三）   适应运营管理原则

主要符合项目运营安全、运营效率和成本等方面。

1.安全角度

安全是运营管理要考虑的第一要素，项目硬件功能的许多细节都关系到项目运营管理过程中安全性。比如地面防滑、消防设施、线路设置、灯具选择及安装、洁污分离是否到位、服务动线是否合理、扶手/报警系统安装等等。

2.运营效率和运营成本角度

运营效率与运营成本直接挂钩。而合理的动线设计可以通过提升运营效率来降低运营成本。在设计时要充分考虑关联度较大的功能室摆放位置（即便是因为项目自身条件不能邻近摆放，也尽量放在同一楼层），这样可降低客户在跨楼层穿梭过程中对电梯的使用频率，一定程度上降低运营期间能耗。当然，功能室的摆放需要以对客户的需求特点、行动轨迹等有有较为清晰的认识为前提。

比如，护理站的位置是否能观察到足够大的老人居室或活动区域范围，以缩短服务动线及服务响应时间，甚至还可以降低护理人员配比。

（四）  项目自身条件相适应原则

与自身相适应的原则是为了在符合项目定位及未来运营需求等的前提下，尽量利用现有的建筑结构，以便最大限度降低改造难度和改造成本、缩短改造周期。因此，在对项目进行功能布局规划及业态设置时首先要对项目平面布置图进行深入研究。

二、项目硬件功能优化核心内容

硬件功能优化主要包含项目整体业态设置及基础硬件、户型规划及配置、老人房间设置、项目设施设备配置、项目无障碍/适老化细节、项目环境营造及装修设计等等。

（一）  整体功能设置及基础硬件

也就是整体设置什么功能？这些功能室配置建设的规格和标准是什么？从安全、便捷、人性化、最大限度节约成本等角度考虑，这些功能配套放在哪个楼层的哪个位置合适？项目基础硬件应满足什么条件等等。概况来说，主要有以下几个方面：

1.整体功能规划及业态设置

业态设置要结合政策法规、项目定位、项目特色、目标客群需要来确定。

《老年人照料设施建筑设计标准》（2018）中对老年人日间照料设施用房设置做出了如下规定： 

（1）生活用房：应设就餐、备餐、休息室、卫生间、洗浴等用房或空间。老年人全日照料设施中，为护理型床位设置的生活用房应按照料单元设计；为非护理型床位设置的生活用房宜按生活单元或照料单元设计。生活用房设置应符合下列规定：1）当按照料单元设计时，应设居室、单元起居厅、就餐、备餐、护理站、药存、清洁间、污物间、卫生间、盥洗、洗浴等用房或空间，可设老年人休息、家属探视等用房或空间。照料单元的使用应具有相对独立性，每个照料单元的设计床位数不应大于60床；2）当按生活单元设计时，应设居室、就餐、卫生间、盥洗、洗浴、厨房或电炊操作等用房或空间。

（2）文娱与健身用房：应设至少1个多功能活动空间，宜按动态和静态活动的不同需求分区或分室设置。老年人全日照料设施的文娱与健身用房设置应满足老年人的相应活动需求，可设阅览、网络、棋牌、书画、教室、健身、多功能活动等用房或空间。老年人照料设施的文娱与健身用房总使用面积不应小于2.00㎡／床(人)。

（3）康复与医疗用房：康复用房和其他医疗服务用房可根据开展的康复服务，以及医养结合的具体方式，有针对性地设置。如果设置医务室，则医务室的使用面积不应小于10㎡，平面空间形式应满足开展基本医疗服务与救治的需求，且应有较好的天然采光和自然通风条件。

（4）管理服务用房：应设接待、办公、员工休息和卫生间、厨房、储藏等用房或空间，宜设洗衣房。

在功能设置中政策标准规定较为强调的是卫生间和餐厅的设置。如老年人全日照料设施的照料单元内，无论是否设居室卫生间，均应设公用卫生间，且需要与老年人频繁使用的单元起居厅或集中使用的餐厅邻近设置。老年人集中的室外活动场地应邻近设置满足老年人使用的公用卫生间，且需满足轮椅老年人的无障碍需要。餐厅设置方面规定：护理型床位照料单元的餐厅座位数应按不低于所服务床位数的40％配置，每座使用面积不应小于4.00㎡；非护理型床位的餐厅座位数应按不低于所服务床位数的70％配置，每座使用面积不应小于2.50㎡。老年人日间照料设施中，餐厅座位数应按所服务人数的100％配置，每座使用面积不应小于2.50㎡。

此外，《养护院建设标准》（2010年）还针对不同业态设置及具体的面积大小有明确的界定，设置时可以作为参考。

 2. 整体功能布局

首先，需要各区域功能布局合理：在现有功能室房间太过于密集，有些地方有显得空旷，需要平衡各区域空间使用。也应结合有关政策规定，如《老年人照料设施建筑设计》规定，老年人照料设施中的老年人的公共活动用房、康复与医疗用房设置在地下、半地下时，应设置在地下一层，每间用房的建筑面积不应大于200平米，且使用人数不应大于30人。

 

其次，结合实际对部分功能室进行合并：法律法规鼓励在满足需要的情况下，有些功能室合并使用。在实操中，可以结合实际将一些功能室进行合并，比如社会工作室和心理咨询师往往可以合并、餐厅通常也可以兼做多功能活动室、储藏间和布草间合并使用等等。

最后，考虑到不同功能区域的远近距离。比如，依据政策盥洗室与最远居室的距离不应大于20.00m；厨房应与老年人的活动范围适当隔离，避免相互干扰和危险的发生。如与老年人用房相邻，应采取隔绝噪声、气味、视线和温度等方面的措施；老年人照料设施的老年人居室和老年人休息室不应与电梯井道、有噪声振动的设备机房等相邻布置。污物间的位置应邻近污物运输通道，内部应设清洗污物的水池及消毒设施。在实践中，如医务室与抢救室可邻近设置、洗衣间与晾晒空间应相邻设置，条件满足的情况下自理房间可预留小型晾晒空间，便于自理老人使用。疫情过后医疗机构对发烧隔离都格外重视，所以医疗机构的发烧区建议独立设置。

3.硬件基础功能

硬件基础功能是项目硬件整体应满足的基本功能，概括来说，主要有以下几个方面。

Ø 整个院区符合消防、环保等规定，实现“无障碍”通行 。

Ø 通风、采光、供暖、空调、上下水、隔热等符合标准。

Ø 通道、走廊、扶手符合标准要求，并考虑实际需求。

Ø 坡道、台阶、楼梯、电梯符合标准要求，并考虑实际需求。

在实践中，比较常见问题主要有：

（1）消防：除了整体的消防设施外，还应考虑个别功能室的消防，比如，供氧室的火灾风险最大，这里的消防措施应按照有关要求做到位。

（2）水点和电点：设计中一些重点区域比如药房、医生办公室、观察室、抢救室等区域的电点一定要留够。此外，，比如许多康复理疗的设施需要通电加热，因此康复区域、理疗区域也确保有电点。此外，因为牵涉到显示屏楼层动态图、监控图以及适老化接口安装等，护理站也需要相应电点。除了厨房、卫生间、洗浴室等用水量大的功能室外，配药室、处置室、治疗室等功能室的水点也必不可少。

（3）制冷供暖：项目采用哪种设施进行供暖和制冷设备。

（4）通风排烟系统：对于相对封闭的环境应怎么通风，比如药房可能牵涉到需要煎药，怎么排味，排风系统设置在什么位置合理？比如艾灸室，免不了会有一些烟气，怎么做好排烟？

（5）动线：从节约运营成本提升运营效率的角度应将动线设置最短，尽可能减少医务人员和员工上下电梯频率。减少内外部客群活动的动线，降低对其他业态相关人员的影响程度。

（6）地面防滑：公共活动区域、老人房间等地面的防滑是个关键。复合地板不够防滑，医院或者护理单元建议采用PVC防滑材料，也便于进行清洗消毒。在公共区域内洗手池周边也是摔伤风险较大，也应注意重点做好防滑。

（二）  户型规划设置

应在满足政策需求的前提下，结合项目现有户型类型、目标客群结构及需求特征、改造成本及收益分析测算等确定项目整体及各楼层户型数量和户型结构。

1.符合政策要求

户型设计和配置同样需要参考有关政策标准。如根据《老年人照料设施建筑设计标准》（2018）政策规定：（1）单人间居室使用面积不应小于10.00㎡，双人间居室使用面积不应小于16.00㎡。（2）护理型床位的多人间居室，床位数不应大于6床；非护理型床位的多人间居室，床位数不应大于4床。床与床之间应有为保护个人隐私进行空间分隔的措施。（3）居室的净高不宜低于2.40m；当利用坡屋顶空间作为居室时，最低处距地面净高不应低于2.10m，且低于2.40m高度部分面积不应大于室内使用面积的1／3。（4）居室内应留有轮椅回转空间，主要通道的净宽不应小于1.05m，床边留有护理、急救操作空间，相邻床位的长边间距不应小于0.80m。（5）居室门窗应采取安全防护措施及方便老年人辨识的措施。

与老人房间及活动区域相配套的卫生间是项目的标配，政策对护理型床位和非护理型床位也分别做了规定：护理型床位的居室应相邻设居室卫生间，居室及居室卫生间应设满足老年人盥洗、便溺需求的设施，可设洗浴等设施；非护理型床位的居室宜相邻设居室卫生间。居室卫生间应符合下列规定：（1）当设盥洗、便溺、洗浴等设施时，应留有助洁、助厕、助浴等操作空间。（2）应有良好的通风换气措施。（3）与相邻房间室内地坪不宜有高差；当有不可避免的高差时，不应大于15mm，且应以斜坡过渡。

2.和定位及需求相匹配

结构配比与项目的定位有关，假定项目以自理半自理为主的客群为主，户型设置应以单人间/双人间为主。假如预期项目的目标客群中有相当比例为卧床老人，则应增加三人间、四人间等多人间的比例。

在户型设置过程中也不能单纯追求项目出床率，而忽视床位的质量，应在符合项目定位及考虑目标客群需求特征等的前提下，实现出床率最大化以及后期整体收益最大化。而每个房间入住人数、面积大小、是否有独立卫生间等因素也在决定着房间的品质。因此也应结合项目定位适当考虑品质因素，户型设置是做到数量和质量兼顾。

3.考虑改造成本

最后，在考虑将部分户型改造为其他户型的情况下，还应结合改造后可能带来的坪效提升来论证某一户型改造的必要性。

（三）  设施设备配置

设置设备配置首先要参考相关政策标准，比如《老年养护院建设标准》（2010）中针对养护院的基本装备做了明确规定：养护院的基本装备包括生活护理、医疗、康复、安防设备和必要的交通工具等。老年养护院应配备护理床、气垫床、专用沐浴床椅、电加热保温餐车等生活护理设备。老年养护院应按不同规模配备相应的心电图机、B超机、抢救床、氧气瓶、吸痰器、无菌柜、紫外线灯等医疗设备。康复设备应包括物理治疗和作业治疗设备。应配备监控、定位、呼叫、计算机及网络、摄录像等设备。交通工具应包括老年人接送车、物品采购车等。标准针对不同床位数的养老机构配置相配备的基本装备做出了规定。

此外，养老机构护理站基本标准（2014年）明确了护理站配置的基本设备以及为了满足护理工作需要所应配备的其他设备做了规定。护理站的配置可以参考这一标准，这里不再详细罗列。

结合我们过往操盘案例的实践，设施设备配置中比较关键的两个方面是电梯、消防。

电梯方面：比如项目目前是否设有医梯？医梯位置在哪里？如果电梯不够，是否能加挂外挂电梯。考虑到院感防控及入住客群的心理诉求，电梯功能划分时还需要考虑正常老人出入/家属探访（客梯），医用电梯（医梯）、医疗垃圾生活垃圾通道（污物通道）、送餐送菜通道（餐梯）、运送大宗采买物品（货梯）等的设置。有条件的可以分设，分设困难的可将客梯与医梯合用，货梯与餐梯合用，污物通道单独设置。

消防方面：根据《老年人建筑设计防火规范》，老年人照料设施部分应与其他场所进行防火分隔。建筑高度大于32米的老年人照料设施（不超过54米），宜在32米以上部分增设能连通老年人居室和公共活动场所的连廊，各层连廊应直接与疏散楼梯、安全出口或室外避难场所连通。但是，这不是一个强制性的标准，在实际运作中可以有回旋余地。

（四）  无障碍/适老化细节

无障碍、适老化细节设计不仅能够彰显项目品质，提升项目档次，丰富项目营销卖点，而且还能防范后续运营服务风险。适老化配置过程中应充分考虑到安全性、便利性、舒适性和适应性等几个维度。

 

（五）  项目环境营造及装修设计

1.装修设计

老年养护院内装修应符合老年人建筑设计规范的相关规定，行政办公用房不应超过《党政机关办公用房建设标准》的中级装修水平。

 

考虑到老年人视力、触觉等感觉器官的变化，要求我们在进行室内设计时，应从老年人的角度来看待标志的易辨别程度。比如为了调节情绪，恢复体能，卧室的色彩应使环境产生舒适宁静，轻松随意的情调。良好的睡眠对于老年人是极其重要的，淡雅的米黄色系，清新的黄绿色系，粉色系等都比较适合，切忌采用与医院陈设相类似的色调，容易引起老年人的反感。比如卫生间设计应以整洁、明亮、温馨、亲切和舒适作为色彩设计的基调，如采用粉色系、乳白色、淡黄色系作为主题和背景颜色。

此外，如果养护院的走廊比较长，在装修中应在灯光方面做文章。

2.装修选材建议

根据政策和标准的规定，建筑和装修选材应满足绿色环保的要求和节能减排等的的设计原则。外立面材质可使用新型的面砖、陶板、石材结合幕墙、铝板、仿石涂料等，体现时代气息，给老年人带来鲜活的建筑气场。

养老项目尤其是要关注项目装修的实用性，在满足使用功能的前提下装修过程中注重美观即可。幕墙及干挂石材可局部使用，不宜整体使用，以降低造价。新的建筑节能规范要求改建建筑满足保温隔热的需要，因此之前没有保温层的物业需要剔掉面层重新做外保温设计。

3.项目形象及环境导视系统

形象设计关系到项目氛围的营造及通达性、人性化、温馨的居住环境营造，还应结合《公共信息图形符号 第1部分：通用符号》GB／T 10001.1、《养老机构服务应用标识规范》DB31／T 813、《标志用公共信息图形符号 第9部分：无障碍设施符号》、《养老机构安全管理》MZ／T 032等国家相关标准做好标识系统的设计及安装。

三、结语

大到整体业态设置和功能布局、小到一个开关、扶手的设计和安装都关系到项目硬件的品质，因此一个系统、全面、可落地的硬件功能优化建议方案至关重要。总体来说，养老改造项目的硬件功能优化需要在结合项目实际，遵循国家及各级政府政策、标准和规范等的前提下，从客户需求和项目自身实际出发，从运营的角度，按照安全、舒适、方便、绿色的理念，以做出全面、系统的硬件功能优化的整体方案。

欧英明德咨询集团深耕康养产业10余年，积累了丰富的改造类项目功能优化实操经验，也结合实操经验编纂了许多参考资料，其中《把养老做到极致》（上、中、下三册）、《中国养老产业标准汇编》（10册）对项目前期及运营阶段的功能设置/功能优化及运营服务提升都有重要参考价值。

如有养老相关问题和合作意向，请联系400-183-8389 ；13810608501（微信同号）