如何判断一座城市何时适合做养老?

作者:    来源:    发布时间:2019-10-15    分享到:

 

在中国老龄化加剧的今天,几乎每座城市都需要养老服务,都希望更多的人、机构参与到养老行业的发展建设中来。但就单个投资个体而言,资源有限、精力有限、甚至机会也很有限,选择一个城市、一个区域进入养老产业需要慎之又慎。

现在是进入这个城市做养老的好时机吗?

如何评估在这个区域做养老的优势与劣势?

在这个区域做养老有哪些机会与威胁?

是做综合性医养社区还是做单体养老机构,亦或是社区养老驿站?

政策?市场?观念?回收期?需要多少资金?

……

今天编者从部环境和内部资源两方面的几个维度与大家分享如何评估一座城市是否适合您做养老。

外部环境

从层面上,外部环境可分为宏观环境、中观环境、微观环境。

宏观环境包含我国的康养产业大环境,其重点在于社会稳定、经济发展、政策支持以及综合国力的支撑;

中观环境则是区域的发展环境,比如经济圈、城市群、省的发展环境,其重点在于区域未来发展潜力、居民财富增长速度、老龄化程度等因素。

微观环境则是项目所在地市、区县的环境。其重点在于微观环境与项目发展密切相关。

从要素上讲,对项目投资决策影响较大的因素有政治环境、经济环境、社会环境、市场供需、目标客群等。

政治环境评估因素:

1.当地政府是否支持项目的落地,有哪些具体支持措施?

2.适用项目的国家、省、市利好政策有哪些?

3.项目申请市级/省级/国家级重点项目的可行性?

以上政策利好越多越好,但较基础的建设补贴、运营补贴以及一些税费减免政策是一定要拿到的。

经济环境评估因素:

1.当地GDP发展情况,三产结构?

2.居民人均可支配收入及人均消费支出水平?

3.居民医疗保健支出增长情况?

4.当地老年人群综合月收入水平?

通过经济环境调研评估区域产业发展背景及经济支付能力。

社会环境评估因素:

1.区域不同人群对养老的看法、养老观念?

2.当地老年人群数据、老龄化率,失能失智、空巢、独居、高龄等老年人口数据?

3.当地人口家庭结构情况?

通过社会环境调研评估区域内市场容量,初步确定目标客群及项目辐射范围。

市场供需评估因素:

1.当地市场养老机构供需情况、缺口情况,供给结构。

2.市场竞争者发展情况,现有养老项目运营中的经验教训。

3.结合项目的初步构想,考察国内优秀标杆项目。

通过市场供需调研寻找当地的市场空白点、市场切入点,并初步构想差异化策略。

老年人群问卷调研:

通过问卷调研,从数据角度研究老年人群的养老问题,为项目进入区域市场提供数据决策支持。

生态环境:森林、绿化等良好的生态环境将极大提高项目的吸引力,且有助于扩大项目的辐射范围。

 内部资源

内部资源主要是指开发商或投资者为促成项目落地所能整合到的资源情况、项目落地的可行性。

1.争取政策支持落地的情况,包括养老产业政策、招商引资政策等,其重点在于积极争取降低项目成本,提升项目影响的政策。

2.土地资源的获取以及成本费用情况,是利用自有存量土地还是利用闲置物业改造,还是租赁供地还是需要新的土地,新土地是划拨土地还是协议转让土地还是招拍挂土地,土地取得成本费用情况。其重点在于土地获得的难易程度、土地成本的高低情况。

3.项目的财务测算情况,经测算总投资额、回收周期是否被投资者或开发者所接受、投资者或开发者的资金支持能否跟上项目开发节奏,项目融资成本的高低。财务测算是影响项目能否落地的关键因素。

4.策划、营销、运营团队的配备情况,优秀的、适合当地市场的项目策划决定了市场对项目的接受程度;优秀的营销团队影响着项目的现金流,资金回笼情况;优秀的运营团队直接关乎客户体验,影响项目的长期运营。

通过以上因素的判断,基本对项目投资决策会有个大致的判断,当前有些投资者可以整合到更多对项目更有利的资源,利好条件多多益善。

对于一些中小型投资者,在政策争取、行业经验、人才团队方面可能欠缺较多,做起来会比较有难度,如果不能找到专业团队帮助自己,建议您在入行之前多学习、多考察、多求是。